د. مصطفى راتب *

الأصل العام الذي اعتمده القانون في سلطنة عُمان في إدارة المدين الراهن للعقار المرهون هو حرية الراهن في إدارة العقار المرهون، إلا أنَّه في بعض الحالات تدخل المُشرِّع العُماني لتنظيم طريقة إدارة العقار المرهون، ووضع معيارٍ محددٍ لتقدير مدى نفاذ بعض التصرفات "كالإيجار" الصادرة من الراهن لإدارة العقار المرهون في حق الدائن المرتهن(البنك).

- فالإيجار الصادر من المدين الراهن لا يُنفذ في حق الدائن المُرتهن إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، أما إذا لم يكن ثابت التاريخ على هذا الوجه، أو كان قد عقد بعد تسجيل التنبيه فلا يكون نافذا في حق الدائن المرتهن .

- وإذا كان الإيجار السابق على تسجيل التنبيه يزيد عن سبع سنوات فلا يكون نافذًا في حق الدائن المرتهن إلا لمدة سبع سنوات، ما لم يكن قد سجل قبل قيد الرهن .

- لذلك أوجب المُشرع العُماني ضرورة تسجيل عقد الإيجار الوارد على العقار المرهون إذا زادت مدته عن سبع سنوات حتى يكون الدائن المرتهن على علم به قبل قيد الرهن، أي أن المشرع العماني عامل الإيجار الذي تزيد مدته عن سبع سنوات من هذه الناحية مُعاملة الحقوق العينة بالرغم من أن الإيجار في ذاته لا ينشئ إلا حقاً شخصيًا.

ومن بين السندات التي ترد على منفعة العقار كذلك قسمة المهاياة المكانية في العقارات المملوكة ملكية شائعة.

 وقسمة المهاياة هي قسمة مؤقتة، لا تنتهي حالة الشيوع بين الشركاء المشتاعين وإنما تقتصر على تنظيم طريقة الانتفاع بالمال الشائع، بحيث يحصل كل شريك على قدر من منافعه تتناسب مع حصته.

وقسمة المهايأة المكانية يُمكن تعريفها بأنها القسمة التي يتفق فيها الشركاء المشتاعون على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مغرز يوازي حصته في المال، في مُقابل التنازل لشركائه عن الانتفاع ببقية الأجزاء الأخرى، والقسمة بهذا المعنى هي من قبيل الإفراز يجمع منفعة كل واحد من الشركاء المشتاعين في قطعة مفرزة من المال الشائع.

ومما تقدم فإنَّ قسمة المهايأة المكانية كسند وارد على منفعة عقار يجب تسجيلها طبقاً للأحكام المثبتة للتصرفات المقررة حتى يمكن الاحتجاح بها على الغير.

وذلك استنادا إلى نص المادة (33) من نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 2 لسنة 1998. والتي تنص على أنَّه "يجب تسجيل حقوق الإيجار التي ترد على العقار إذا زادت مدتها عن سبع سنوات، وكذلك الأحكام والقرارات المُثبتة لذلك. ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير في ما زاد على هذه المدة.

- ولا تكون المخالصة بالأجر مقدماً لمدة لاتزيد على ثلاث سنوات ولا الحوالة بها كذلك نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، أما إذا كانت المخالصة أو الحوالة لمدة تزيد على ثلاث سنوات فإنِّه لا تكون المدة في حق الدائن المرتهن نافذة ما لم تكن مسجلة قبل قيد الرهن. وإلا خفضت إلى مدة ثلاث سنوات، وذلك منعاً للتدليس الذي قد يرتكب ضد الدائن المرتهن .

أستاذ مساعد بكلية البريمي الجامعية