◄ نائب رئيس "الجمعية العقارية" لـ"الرؤية": "الإسكان" تتخذ خطوات جادة لتطبيق اللامركزية والحوكمة

الرؤية- ريم الحامدية

يحظى نهج اللامركزية باهتمام حكومي كبير ويمثل ركنًا أصيلًا من أركان رؤية "عُمان 2040"؛ والتي تهدف إلى تحقيق تنمية مستدامة وتعزيز أدوار القطاعات في الاقتصاد الوطني؛ وذلك من خلال تعزيز اللامركزية، والتي تجسدت في القرار الوزاري الذي أصدره معالي الدكتور خلفان بن سعيد الشعيلي وزير الإسكان والتخطيط العمراني رقم (260/ 2024) بشأن تنظيم الاختصاصات في قطاعي الإسكان والتخطيط العمراني، والذي منح صلاحيات أوسع للموظفين ومديري الأقسام ومديري العموم بما يُسهم في إنجاز المعاملات وسرعة تنفيذ القرارات.

وأشاد عبدالله بن علي الجهوري نائب رئيس الجمعية العقارية العُمانية، والرئيس التنفيذي للوطنية للتنمية العقارية والاستثمار "أسس"، بمثل هذه القرارات، وأكد أنها تخدم نهج اللامركزية التي تسعى لتحقيقها الحكومة الرشيدة تنفيذًا للتوجيهات السامية لحضرة صاحب الجلالة السلطان هيثم بن طارق المعظم- حفظه الله ورعاه، مضيفًا أن تطبيق اللامركزية يمثل أحد أبرز الأدوات التي تضمنتها رؤية "عُمان 2040" وتتصدر أولويات الخطة التنفيذية التي تعمل عليها السلطنة لتحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية الشاملة.

وقال نائب رئيس الجمعية العقارية العُمانية- في تصريحات خاصة لـ"الرؤية"- إن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تبذل جهودًا حثيثة لتطوير منظومة الإسكان والعقارات في السلطنة، مشيرًا إلى ما أطلقته في خطتها التنفيذية لعام 2021، بدءًا بالهوية الإعلامية الجديدة والملهمة التي أطلقتها بمسمى "التحول الشامل" ومرورًا بالقرارات الجديدة المستمرة التي تصدر نتيجة مراجعة القرارات السابقة وتحديثها بما يسهم في تحقيق مستهدفات الرؤية في القطاع الإسكاني والعقاري، وما يتناسب مع مرحلة النمو المقبلة، لافتًا إلى أنَّ الجمعية العقارية العُمانية تتابع عن قرب جهود الوزارة الواضحة من خلال تطبيق الحوكمة التي أثمرت نتائجها في تحسين الأداء الوزاري وتعزيز الاستدامة والتنافسية.

وأضاف الجهوري أن أبرز ما تُثمِّنه الجمعية العقارية العُمانية من جهود وزارة الإسكان والتخطيط العمارني يتمثل في الجدية في تطبيق إجراءات الحوكمة والتي من أبرز أدواتها "اللامركزية"، ويتضح ذلك جليًا عند الاطلاع على القرارات الوزارية التي يصدرها معالي الوزير، مشيرًا إلى القرار الوزاري رقم (260/ 2024) الذي يُنظِّم الاختصاصات ومنح الصلاحيات للموظفين ورؤساء الأقسام ومدراء الدوائر ومدراء العموم وفقًا لما تتطلبه المرحلة الراهنة من سرعة في اتخاذ القرارات لمواكبة التقدم الذي يشهده القطاع.

وأكد نائب رئيس الجمعية العقارية العُمانية أن الدور الكبير الذي تقوم به الوزارة للانتقال بالتخطيط العمراني إلى مراحل متقدمة من مفهوم صناعة المكان، جاء بعد رغبة صادقة في التغيير، وصدّقه الاعتراف أولًا بوجود تحديات وتشخيصها والعمل على إيجاد الحلول وتحقيق الاستدامة لرسالتها السامية إيمانًا منها بدورها المهم في التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وأوضح نائب رئيس الجمعية العقارية العُمانية أن القطاع العقاري في السلطنة يشهد تغيُّرًا ملحوظًا واهتمامًا بإشراك القطاع الخاص في التنمية العمرانية، من خلال إنشاء قاعدة معلومات جغرافية مركزية، وتسهيل توفر الأراضي الحكومية بعقود الانتفاع، ودعوة المطورين العقاريين والمستثمرين للمساهمة في بناء الأحياء السكنية المختلفة، والأهم من ذلك كله التخطيط العمراني الشامل والحراك السياحي والاستثماري.

وأضاف الجهوري إن المتابع لجهود وزارة الإسكان وحملاتها الإعلامية المستمرة وعزمها على صناعة التغيير وخلق واقع جديد للسوق العقاري في السلطنة، يكتشف أهمية المشاركة الفعالة للمستثمرين والقطاع الخاص ليكونوا جزءًا من التغيير والتنمية. وثمن الجهوري جهود الوزارة لتمكين القطاع الخاص وتحفيزه وتوفير الفرص للمستثمرين والمطورين وإصدار وتعديل التشريعات وتسهيل وتبسيط الإجراءات. وعرّج نائب رئيس الجمعية العقارية العُمانية على الاهتمام الكبير الذي توليه الوزارة للجانب التشريعي والتنظيمي؛ باعتبار أنه العامل الأهم في صناعة التغيير في هذا القطاع، من خلال الرغبة الواضحة في إشراك الجهات المعنية بالقطاع في صياغة وتعديل وتحديث ودمج وتبسيط القوانين والتشريعات المتعلقة بالقطاع العقاري ومراجعتها بصفة دورية بما يتواءم مع تطلعات الجميع.

ووجه الجهوري الشكر إلى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني على ما تبذله من جهود لتحقيق "التحول الشامل" و"عزم التنفيذ" والجهود المتفردة والمتميزة التي ستصل بعُمان في معدلات التنافسية العالمية إلى المستوى الذي يتمناه كل مواطن ومقيم على هذه الأرض المباركة.

نص القرار

ونص القرار الوزاري في مادته الأولى على أنه لمديري عموم الإسكان والتخطيط العمراني بالمحافظات على سبيل تنفيذ أعمالهم، اعتماد كشوفات التعويض للأراضي المتأثرة تخطيطيا أو المتأثرة بأحد المشاريع التنموية بالمحافظة وفق محضر لجان التعويض عن الأراضي المتأثرة وفقا لأحكام القرار الوزاري رقم (152/ 2023)، كذلك اعتماد المواقع التي يتم تحديدها لخدمة "خطط أرضك" على أن تكون تلك المواقع في القرى التي لا يوجد بها مخططات سكنية أو أراضٍ شاغرة، واعتماد الأراضي التي يتم اختيارها في المواقع المحددة لخدمة خطط أرضك بعد الدراسة الفنية، واعتماد تحديد المخططات المتوفرة وربطها بالطلبات وفق العنوان الدائم والقرى المجاورة بمنصة "اختر أرضك"، واعتماد حق الانتفاع في الأراضي المرتبطة بتنفيذ مشاريع حكومية لمدة مؤقتة لا تتجاوز مدة إنشاء المشروع، واعتماد حق الانتفاع للعزب والحظائر في المخططات المعتمدة بعد موافقة الجهات المعنية، واعتماد حق الانتفاع للمناحل بعد موافقة الجهات المعنية (كمشاريع مؤقتة) بمساحات لا تزيد عن (500 متر مربع) خمسمائة متر مربع، واعتماد حق الانتفاع لأبار المياه بعد موافقة الجهات المعنية بمساحات لا تزيد عن (100 متر مربع) مائة متر مربع، واعتماد حق الانتفاع لمشاريع الخدمات الحكومية (الكهرباء، المياه، الصرف الصحي، والاتصالات) بمساحات لا تزيد عن (20 ألف متر مربع، وإلغاء عقود الانتفاع للأراضي الفضاء بعد مرور سنتين دون استغلال شريطة موافقة الوزير، كذلك من ضمن اختصاصات مديري العموم بالمديريات العامة للإسكان والتخطيط العمراني بالمحافظات، إلغاء اعتماد الأرض المخصصة بالانتفاع للمستثمر في حال عدم قيامه باستكمال إجراءات إبرام العقد خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر من تاريخ ترسيتها بالمزاد له أو من تاريخ إخطاره بالقرار على أن يتم استيفاء موافقة الوزير على الإلغاء، واعتماد التنازل عن عقود الانتفاع بعد التأكد من استغلال الأرض في النشاط المحدد بالعقد مع ضرورة توفر التقييم لقيمة الاشغالات وفق الضوابط المقررة، وإضافة أو تغيير النشاط المسجل في عقود الانتفاع للاستعمال التجاري والصناعي إلى نشاط آخر، وتغيير النشاط الزراعي إلى نشاط آخر شريطة موافقة اللجنة الفنية الرئيسية لتنظيم الانتفاع بالأراضي الزراعية، عدا العقود المبرمة بنظام المزايدة أو الفرص الاستثمارية المطروحة في منصة "تطوير".

ونصت المادة الثانية على أنه مديري الدوائر المختصين ومديري الإسكان والتخطيط العمراني بالمديريات العامة للاسكان والتخطيط العمراني بالمحافظات في سبيل تنفيذ أعمالهم المختصة في المساعدات الاسكانية، باعتماد استبدال الأراضي التي لا تتوفر بها خدمات خارد الولايات التي لا توجد بها مشاريع أو مخططات صروح لتنفيذ طلبات المساعدات السكنية، والتي آلت إلى المستفيد بالمنح أو الهبة أو الإرث، بأخرى بها خدمات عبر برنامج أختر أرضك، شريطة إتمام بناء الوحدة السكنية على القطعة المستبدلة أو استبدالها بوحدات سكنية من مشاريع صروح، أو المدن المستقبلية، واعتماد الزيادة في الدخل لطلبات المساعدات السكنية بما لا يزيد عن 50 ريالا عُمانيًا من إجمالي الدخل المعتمد بعد العرض على لجنة المساعدات السكنية، وكذلك البت في التظلمات التي يقدمها ذوو الشأن من قرارات لجان المساعدات السكنية بعد دراستها من قبل أقسام الشؤون القانونية بالمديريات.

أما في قطاع التخطيط العمراني فيختص مديري الدوائر المختصين ومديري الإسكان والتخطيط العمراني بالمديريات العام اعتماد المخططات العامة التفصيلية لمناطق التوسع الحضري والجيوب التخطيطية المقترح إضافتها للنطاق الحضري، حسب الخطة السنوية للوزارة لتنفيذ توجهات الاستراتيجية الوطنية للتنمية العمرانية والمخطط الإقليمي للمحافظة، وبما لا يزيد عن 50 قطعة أرض لكل موقع بالإضافة إلى الخدمات اللازمة، وفق السياسات والمعايير الوطنية واللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي .

واعتماد المواقع المقترح تخصيصها للخدمات الواقعة خارج المخططات المعتمدة بما لا يزيد عن 20 ألف متر مربع لكل موقع خلال مدة لا تزيد عن ثلاثة أسابيع بعد استيفاء موافقة الجهات المختصة وإمكانية توسعة المواقع القائمة بما لا يجاوز المساحة المحددة، وفق الضوابط التخطيطية. واعتماد خرائط الموقع العام لقطع الأراضي وفق المدون بالرسومات المساحية الصادرة لها ووفق اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي. واعتماد الخرائط التعميرية لإضافة النشاط التجاري لملاعب الفرق الأهلية. واعتماد المواقع المقترح تخصيصها للعزب، والمخططات التفصيلية لها حسب الضوابط المعمول بها شريطة ألا يتعارض ذلك مع السياسات المعتمدة للنطاق التخطيطي الواقعة فيه، واعتماد مواقع آبار المياه بعد استيفاء موافقة الجهات المختصة.

واعتماد المواقع المقترح تخصيصها لمشاريع الأمن الغذائي وبما لا يزيد عن مساحة 100 فدان لكل موقع بعد موافقة اللجنة الفنية الفرعية لتنظيم الانتفاع بالأراضي الزراعية، شريطة ألا يتعارض ذلك مع السياسات المعتمدة للنطاق التخطيطي الواقع فيه، ووفقا للضوابط التخطيطية. واعتماد دمج قطع الأراضي الصادر بها سندات ملكية بذات استعمالها بدون زيادة في المساحة الكلية بعد الدمج، ووفق الضوابط التخطيطية.

وكذلك اعتماد تقسيم قطع الأراضي الصادر بها سندات ملكية بما لا تزيد مساحتها 42 ألف متر مربع، مع الحرص على تطبيق المعايير التخطيطية المعمول بها في إعداد المخططات التفصيلية خصوصا المتعلقة بالخدمات والمرافق العامة وفق السياسات والمعايير الوطنية واللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي. واعتماد المساحة المشغولة الزائدة لقطع الأراضي الزراعية الصادر بها سندات ملكية، وفق السياسات والمعايير الوطنية والضوابط الآتية: ألا تكون الزيادة واقعة في احرامات الأودية والجبال والطرق وخطوط الخدمات والمرافق العامة والمساحات المخصصة للمنفعة العامة، وأن تكون المساحة الزائدة مشغولة وقائمة بالمواد الثابتة قبل تاريخ 31/12/2015، وإلّا تكون القطعة سبق تمديدها أو اعتماد مساحة زائدة لها أو رفضها من لجان إثبات وتسجيل الملك. وألا تتجاوز المساحة الزائدة أكثر من 5 من المساحة الاجمالية للأرض الزراعية.

وأن تكون المساحة الزائدة مزروعة وقائمة بالأشجار المثمرة وليست الزراعة الموسمية. وما زاد عن 5% يعرض على اللجنة الفنية الفرعية لتنظيم الإنتفاع بالأراضي الزراعية بالمحافظات وترفع توصياتها للوزير، شريطة الإلتزام بالضوابط الواردة أعلاه. وفي جميع الأحوال على مديري العموم اتخاذ كل ما يلزم لإزالة جميع التعديات الواقعة على الأراضي الحكومية بالتنسيق مع البلدية المختصة وإحاطة المجلس البلدي بالتعديات المرصودة .

كما يجب اعتماد المساحة المشغولة الزائدة لقطع الأراضي السكنية الصادر بها سندات ملكية، وفق السياسات والمعايير الوطنية والضوابط الآتية: 1- ألا تكون القطعة واقعة ضمن مخطط معتمد. وألا تكون الزيادة واقعة في احرامات الأودية والجبال والطرق وخطوط الخدمات والمرافق العامة والمساحات المخصصة للمنفعة العامة. وأن تكون المساحة الزائدة مشغولة وقائمة بالمواد الثابتة قبل تاریخ 31/ 12/ 2015. ألا تكون القطعة سبق تمديدها أو اعتماد مساحة زائدة لها أو رفضها من لجان إثبات وتسجيل الملك. ألا تتجاوز المساحة الاجمالية للقطعة السكنية مع الزيادة (ألف متر مربع) وعلى مديري العموم اتخاذ كل ما يلزم لإزالة جميع التعديات الواقعة على الأراضي الحكومية بالتنسيق مع البلدية المختصة وإحاطة المجلس البلدي بالتعديات المرصودة .

اختصاصات مديري الدوائر

وقد منح القرار الوزاري مديري الدوائر بعدة اختصاصات أولا: قطاع الإسكان فقد منح مدير دائرة الإسكان والتخطيط العمراني- مدير دائرة الأراضي تجديد عقود الانتفاع للسنة الثانية للأراضي الفضاء، على أن يرفق المنتفع ما يثبت جدية إقامة المشروع، وتكون كآخر مهلة لتنفيذ المشروع. وإعتماد تجديد جميع عقود الانتفاع لمختلف استعمالات الأراضي، وفقا للضوابط المقررة والمعتمدة. واعتماد إلغاء عقد الانتفاع عند التقدم بالطلب من جانب المنتفع بعد إزالة أي إشغالات في الأرض وسداد جميع المستحقات المالية- إن وجدت.

فيما منح القرار مدير دائرة الإسكان والتخطيط العمراني -مدير دائرة الإسكان الاجتماعي بتوقيع الأوامر التشغيلية المشاريع المساعدات السكنية. واعتماد الموافقة على شراء مسكن جاهز لبرنامج المساعدات السكنية. والموافقة على تمديد فترة المشروع للمقاولين وفقا لمبررات واضحة ولمرة واحدة. واعتماد عقود المقاولة الخاصة بتنفيذ المساعدات السكنية وصرف الدفعات المالية .

وأجاز القرار الوزاري لمدير دائرة الإسكان والتخطيط العمراني- مدير دائرة السجل العقاري بإعتماد وتوقيع سندات الملكية لأبناء دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية والاجانب .و نقل قيد عدم جواز بيع الأراضي الممنوحة إلا بعد إتمام البناء في الحالات الآتية : التصرف بالبيع أو المبادلة لغرض شراء أرض سكنية بديلة لا تقل قيمتها السوقية وفق جداول الأسعارالمعتمدة بالوزارة عن الأرض محل التصرف. نقل الأرض للورثة مع إبقائها محملة بقيد عدم جوازالبيع إلا بعد إتمام البناء. واعتماد سند الانتفاع بمسكن اجتماعي بعد التسجيل بنظام معلومات الأراضي.

أما في قطاع التخطيط العمراني فقد أسند إلى مدير دائرة الإسكان والتخطيط العمراني- مدير دائرة التخطيط العمراني باعتماد دمج قطع الأراضي الصادر بها سندات ملكية، بذات استعمالها بما لا يزيد عن 10 قطع بدون زيادة في المساحة الكلية بعد الدمج، ووفق الضوابط التخطيطية. اعتماد تقسيم قطع الأراضي الصادر بها سندات ملكية بما لا يزيد عن مساحة 21 ألف متر مربع، ولمرة واحدة فقط، مع الحرص على تطبيق المعايير التخطيطية المعمول بها في إعداد المخططات التفصيلية خصوصا المتعلقة بالخدمات والمرافق العامة وفق السياسات والمعايير الوطنية واللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي . اعتماد تقسيم المباني والوحدات العقارية وفقا لنظام تمليك الشقق والطبقات، طبقا للنموذج المعتمد للرسم المساحي المخصص لهذا النوع من التقسيم.

واعتماد تعديل شكل قطع الأراضي أو زحزحتها لتفادي التأثير وبذات مساحتها، شريطة عدم خروج كامل الأرض بعد التعديل عن حدود الأرض السابقة، ووفقا للضوابط التخطيطية. واعتماد إضافة منزل سكني أو استقطاع أرض سكنية من الأراضي الزراعية التي بها سند ملكية وفق الضوابط المنصوص عليها في اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي. واعتماد تسكين قطع الأراضي الصادر بها سندات ملكية بذات الاستعمال أو استعمال آخر وفقا للمخطط التفصيلي المعتمد، واستكمال إجراءات تغيير استعمال قطع الأراضي الواقعة ضمن المنطقة المعتمدة شريطة توفر مذكرة الاعتماد وخارطة واضحة لتلك الحدود .

رؤساء أقسام التخطيط العمراني

ومنح القرار الوزاري رئيس قسم تنفيذ المخططات- رئيس قسم التخطيط العمراني التوقيع على الرسومات المساحية للقطع الواقعة داخل وخارج المخططات المعتمدة، الموضحة وغيرالموضحة على خرائط الوزارة، أو التي بها رسومات مساحية تشتمل أو لا تشتمل على إحداثيات حقيقية، وبذات مساحتها. واعتماد دمج قطع الأراضي الصادر بها سندات ملكية، بذات استعمالها بما لا يزيد عن 5 قطع بدون زيادة في المساحة الكلية، ووفق الضوابط التخطيطية. واعتماد تقسيم المباني والوحدات العقارية وفقا لنظام تمليك الشقق والطبقات، طبقا للنموذج المعتمد للرسم المساحي المخصص لهذا النوع من التقسيم بما لا يزيد عن 10 وحدات عقارية، ووفقا للضوابط التخطيطية. و اعتماد مسارات الخدمات، وإسقاطها على الخرائط التخطيطية، شريطة ألا تؤثر على الخدمات أو المرافق العامة الأخرى أو تتداخل مع أملاك الغير.

وعلى رئيس قسم المساحة والخرائط- رئيس قسم التخطيط العمراني اعتماد الرفوعات المساحية المعدة من قبل المهندسين وفني المساحة في الوزارة أو من مكاتب الاستشارات الهندسية المصرح لها بذلك، والبت في طلبات بيع الخرائط الورقية والرقمية وفقًا للنظم واللوائح المعتمدة.