الخميس, 20 سبتمبر 2018

خبر : تقرير عقاري: تراجع متوسط الإيجارات السكنية في محافظة مسقط بنسبة 4.7% خلال الربع الثالث من العام الجاري

الأحد 22 نوفمبر 2015 01:45 ص بتوقيت مسقط

أكد أنّ حجم الطلب من قبل المستأجرينلا يزال ثابتا

-تسجيل أكبر انخفاض في الإيجارات في العذيبة والغبرة الشمالية بنسبة 13.9 %

-ازدياد التركيز على المشاريع ذات الجودة الأعلى كـ"الموج" ومسقط هيلز

- ضغوط متزايدة على الإيجارات في عدد محدود من مشاريع المجتمعات السكنية المغلقة

- استقرار إيجارات المكاتب في جميع أسواق الإيجارات الرئيسية في مسقط

كشف تقرير عقاري صادر حديثاً عن شركة كلاوتنز -إحدى كبرى الشركات المتخصصة في قطاع الاستشارات العقارية - عن تراجع متوسط الإيجارات السكنية في جميع أنحاء محافظة مسقط بنسبة 4.7% خلال الربع الثالث من العام الجاري، وذلك في أعقاب 15 شهرا متتاليا من الاستقرار في سوق الإيجارات السكنية.

وأشار التقرير إلى أنه سبق ذلك تراجع في سوق الفيلات بنسبة -(5.9 %) ليصل متوسط الإيجارات الشهرية للفيلات إلى مستوى 1100 ريال عماني، وباستثناء مسقط هيلز والتي سجلت انخفاضا طفيفا في متوسط الإيجارات بنسبة 3.4% (أو 42 ريالا عمانيا شهريا)، كما تم تسجيل أكبر انخفاض في الإيجارات في العذيبة والغبرة الشمالية بنسبة -(13.9%)، ويعزى السبب الأساسي وراء تراجع الإيجارات في هذه المناطق، إلى الارتفاع الحاد في المعروض في هذه المناطق، والذي أسهم في تراجع الإيجارات عبر العديد من أسواق الإيجارات، ولفت التقرير إلى أنه لا يزال هناك بعض أسواق الإيجارات التي ظلت كما هي دون تغيير مثل الحيل والموالح والمعبيلة وسور الحديد والموج مسقط.

الرؤية - أحمد الجهوري

وأكد التقرير أن حجم الطلب من قبل المستأجرين لا يزال ثابتا، حيث يتركز الطلب على ما ينظر إليه باعتباره عقارات عالية الجودة وتتمتع بإدارة جيدة جيداً، وقال إنه ورغم التوقعات بانخفاض الإيجارات التي تتمتع بإدارة جيدة جدا والتي يتم صيانتها وفق أعلى المعايير، تتسم الإيجارات في هذه المشاريع إما بالاستقرار أو الارتفاع قليلا، ويعد مجمع سعود بهوان مثالا جيدا على المشاريع المؤجرة بالكامل والتي تضم قائمة انتظار طويلة، مما يعزز الإيجارات الشهرية المعقولة نسبيا والتي تتراوح من 550 ريالا عمانيا إلى 625 ريالا عمانيا للشقة المكونة من غرفتين، كما أن هناك توقع بارتفاع مماثل في مشروع التأمينات السكني والذي تنفذه الهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية في بوشر، والذي يتوقع اكتماله خلال منتصف عام 2016.

المشاريع ذات الجودة الأعلى

وأفاد التقرير بأن التركيز يزداد على المشاريع ذات الجودة الأعلى ، حيث إن معدلات الشغور في اثنين من مشاريع المجمعات السياحية المتكاملة في مسقط - وهما الموج ومسقط هيلز- لا تزال منخفضة بشكل استثنائي، حيث تساعد وسائل الرفاهية الحديثة إلى جانب وجود مركز تجاري مجتمعي وحضانة وصالة للألعاب الرياضية، في تعزيز جاذبية مشروع الموج الذي يضم حاليا ما يقرب من 4000 نسمة، وأدت زيادة الطلب من المستأجرين -لاسيما المقيمين والمغتربين- للإقامة في هذه المنطقة إلى توسع في المعروض السكني في هذه السوق في الأشهر الآخيرة مع توقعات بطرح مخطط رئيسي جديد وموسع في القريب العاجل.

وأشار التقرير إلى أن الشريحة الأخيرة من المعروض المتوقع طرحه في السوق يتمثل في مشروع مرسى وأن الواقع قبالة المرسى حيث سجلت هذه الشقق بالفعل مستوى عالياً من الإقبال على الاستفسارات، ويتوقع أن تضع معايير جديدة للإيجارات الراقية في المدينة ويجري حالياً تسويق الشقق المكونة من غرفتين بأسعار تتراوح بين 1250 ريالا عمانيا شهريا و1500 ريال عماني شهريا.

الاستفادة من طلب المستأجرين

وأوضح التقرير أنه وبعيدا عن المجمعات السياحية المتكاملة، شرع أصحاب الأراضي الأخرى بالمدينة في تطوير مرافق سكنية إضافية للاستفادة من مستويات الطلب الحالية، ومع ذلك ظل بلوغ متوسط الميزانيات في جميع أنحاء المدينة ما يتراوح بين 500 ريال عماني و550 ريالا عمانيا شهريا يختار الكثير من الملاك إنشاء مشاريع وحدات متعددة أصغر حجماً بدلاً من المنازل الكبيرة ويرجع ذلك إلى إدراكهم أن الطلب مضمون على الوحدات المكونة من غرفة واحدة أو غرفتين، حيث يحظى هذا السلوك بالدعم جزئيا من الاستقرار النسبي في مستويات إيجاد فرص العمل في السلطنة، وفي ظل استمرار نشاط الدمج بين شركات النفط والغاز نتيجة اتجاه الصناعة لتقليص حجم موظفيها على الصعيد العالمي، فيما واصلت السلطنة تعزيز مستويات الإنتاج والتي بلغت مستوى قياسيا في شهر يونيو، وقد ساهمت الثقة العالية في الاقتصاد في الوقت الحاضر في دعم النمو في القطاعات والصناعات الداعمة التي حظيت ايضا بدعم إضافي من برنامج تطوير البنية الأساسية واسع النطاق الذي ترعاه الحكومة والذي أسهم بدوره في استمرار وتيرة إيجاد فرص عمل في قطاعات البناء والهندسة المعمارية وخدمات رجال الأعمال والمال والخدمات المصرفية على سبيل المثال، والتي تسهم جميعها في استقرار مستويات الطلب من المستأجرين.

المجمعات السكنية المغلقة

وبين التقرير أن فرص تزايد عدد الوافدين أدى إلى ضغوط متزايدة على الإيجارات في عدد محدود من مشاريع المجتمعات السكنية المغلقة في مسقط، مما دفع بأنظار المطورين إلى هذا الجزء من السوق المتخصصة، ورغم انتشار مفهوم المجمعات السكنية المغلقة في بقية أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي لا يزال هذا المفهوم حديث عهد نسبيًا في السلطنة، ويتطلع الجيل الأصغر من العمانيين الذين تلقوا تعليما جيدا ويتمتعون برؤية عالمية على نحو متزايد أيضا إلى العيش في المجمعات السكنية المغلقة بأعداد متزايدة ما يترك تداعيات منفصلة على سوق المبيعات.

مخاوف من الهبوط

وقال التقرير إنه وباستثناء التعرض لأية صدمات اقتصادية عالمية وأي انخفاض حاد آخر في سعر تداول النفط الخام، فإنه من المتوقع أن يستمر النمو الاقتصادي إلى جانب المعدل الثابت في خلق فرص العمل، وإن كان ذلك بوتيرة أبطأ مما كان عليه عام 2014 حيث يستعيد الاقتصاد توازنه في مواجهة التباطؤ الاقتصادي العالمي. ومع أخذ هذا بعين الاعتبار، يرى التقرير أن الإيجارات ستظل مستقرة إلى حد ما على مدار الأشهر الستة المقبلة، مع تراجع أداء السوق لاسيما في المناطق الواقعة خارج المجمعات السياحية المتكاملة حيث سيواصل المعروض سيئ الجودة تسجيل انخفاض في الإيجارات.

ورحج التقريران أن يواصل الافتقار إلى المعروض الجديد من المساحات السكنية المتاحة على الفور في السوق، فرض ضغط تصاعدي على الإيجارات في المجمعات السياحية المتكاملة، غير أن هذا يخضع مجددا لقدرة الاقتصاد على الحفاظ على المستوى الحالي من النشاط التجاري في وجه بعض الرياح المعاكسة الصعبة.

سوق المبيعات السكنية

وألمح التقرير إلى أن سوق المبيعات على وجه العموم، واصل التقدم بخطى ثابتة في ظل زيادة النشاط خلال الفترة التي تسبق بداية شهر رمضان، ويحرص المطورون على الاستفادة من الطلب وطرح عدد متزايد من المشاريع للسوق، وفي هذا الصدد يشير التقرير إلى أن شركة سرايا بندر الجصة وقعت اتفاقية تمويل بقيمة 106 ملايين ريال عماني مع بنك مسقط وبنك ظفار في أوائل شهر سبتمبر الماضي سيتم بموجبها بناء ثلاث مناطق سكنية فاخرة وفندقين يحملان العلامة التجارية جميرا، مع وعد بالانتهاء من هذه المشاريع في عام 2017.

ولفت التقرير إلى أن الأدلة تشير كذلك إلى أن التمويل العقاري لا يزال يواصل مسيرة الصعود إذ تقدم العديد من البنوك خيارات وباقات تمويلية جذابة وقد ساعد النقص العام في المعروض إلى جانب قوة الطلب في محافظة مسقط على ثبات الأسعار إلى حد كبير مما يسهم بدوره جزئيا في نمو سوق الرهن العقاري.

وأشار التقرير إلى أن استمرار الطلب من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي والمشترين العمانيين -الذين يسيطرون على نشاط المبيعات وفي الواقع وكما هو الحال مع سوق الإيجارات- يسعى عدد متزايد من الشباب العماني لشراء المنازل في المجمعات السياحية المتكاملة في المدينة إما كمستأجرين ملاك أو لغرض الشراء من أجل التأجير على نحو متزايد باعتباره السمة السائدة في الوقت الراهن، ما يؤدي بالطبع إلى اختفاء المعروض من هذه الشريحة من السوق السكنية التي تُعاني بدورها من نقص في المعروض بالفعل.

ولفت التقرير إلى أنّه وبالإضافة إلى هذه الفئات، يسعى التجار من دول سوريا وإيران والعراق إلى الاستحواذ على المنازل في السلطنة مدفوعين في ذلك باحتمالات الإقامة الدائمة فيها وجاذبية هذه السوق السكنية الصغيرة والمستقرة نسبياً، وتتراوح الميزانيات التقليدية من هذه المجموعة من المشترين بين 130 ألفا و150 ألف ريال عماني.

وقال إنه وفي ظل استمرار صعود مستويات المعروض لا يزال الطلب ثابتا إلى حد ما، ومن المتوقع أن يستمر على هذا المنوال مع الاستمرار التصاعدي في قيم رأس المال على مدى الأشهر الستة المقبلة، وبين التقرير أنه من المرجح أن يتباطأ ارتفاع معدل قيم رأس المال من الآن وحتى فصل الربيع.

سوق المكاتب

وأشار التقرير إلى استقرار إيجارات المكاتب في جميع أنحاء أسواق الإيجارات الرئيسية في مسقط خلال الربع الثالث من العام إيذانا بمرور أكثر من عامين من الاستقرار في أسعار الإيجارات، وعزا التقرير ذلك إلى استقرار سوق المكاتب الصغيرة نسبيًا من الدرجة الأولى، والتي لا تزال تحظى بمعدلات إشغال بنسبة 80% ما يساعد على استقرار الإيجارات بأسعار تتراوح بين 4 و7ريالات عمانية للمتر المربع في معظم الأنحاء، متوقعا تراجع الإيجارات ولاسيما مع تراجع العمود الفقري الاقتصادي للبلاد المتمثل في قطاع النفط والغاز وذلك مع تبعات انخفاض أسعار النفط الخام إلى النصف خلال الأشهر الثمانية عشر الماضية.

وقال التقرير إنّ الطلب على المساحات المكتبية التقليدية لا يزال يركز على المساحات البالغة 250 مترا مربعا، وتقوم شركات النفط العالمية في السلطنة بدمج عملياتها تماشياً مع الانخفاض العالمي في حجم العمالة في القطاع، وإلى حد ما يواصل برنامج الاستثمار في البنية الأساسية المخطط له والذي تنفذه الحكومة، المضي قدما بخطى ثابتة الأمر الذي ساعد في إيجاد النشاط في قطاعات أخرى من الاقتصاد مما انعكس على استقرار الطلب الذي تم تسجيله من شركات البناء وقطاع تكنولوجيا وسائل الإعلام وقطاعات الاتصالات والمهندسين المعماريين والمخططين ومع ذلك يركز الطلب التقليدي من هذه الفئة المستأجرين عادة على مساحات أقل من 250 مترًا مربعاً.

توقعات بتراجع إيجار المكاتب

وتوقع التقرير أن يستمر الاستقرار الحالي في إيجارات المكاتب مع استمرار تدهور الظروف الاقتصادية العالمية، ومع قيام صندوق النقد الدولي في وقت سابق من هذا الشهر بإعداد مراجعته الثالثة بشأن انخفاض النمو العالمي، كما أنه من المرجح بشكل متزايد أن تكبح الشركات متعددة الجنسيات في السلطنة جماح خطط التوسع، أو أن تدخل فترة من دمج النشاط الأمر الذي قد يعرض سوق المكاتب لفترة من زيادة المعروض. وقال التقرير إنه وفي ظل احتمالات عدم تحقيق هذا السيناريو لنتائج إيجابية سريعاً فإن ذلك يعني أننا نتوقع حدوث تراجع طفيف إلى متوسط بنسبة 3% إلى 4% في إيجارات المكاتب خلال الأشهر الاثني عشر المقبلة في المنطقة وبخاصة مع قرب اكتمال المشاريع الجديدة التي تم طرحها خلال الاثني عشر شهرا إلى الثمانية عشر شهرا الماضية والتي تهدف إلى الاستفادة من الطلب على المساحات عالية الجودة في الطرف الأعلى من السوق.

وعلاوة على ذلك قد تتأثر قدرة الحكومة في الحفاظ على مستوى عال من الإنفاق على البنية الأساسية حال تعرض أسعار النفط لأية صدمات أخرى أو حال انخفاض الطلب على النفط من الصين التي تعد أكبر سوق لصادرات النفط العماني والتي بدأ اقتصادها يظهر علامات التباطؤ.