• الجابري: فرص مغرية للمستثمرين في القطاع العقاري بالسلطنة
• البوسعيدي: مختبر القطاع العقاري في "تنفيذ" يسهم في تعزيز ثقة المستثمرين
• الحارثية: طرح أراضٍ للاستثمار وتوفير مساكن تتناسب مع احتياجات المواطنين

الرؤية – أحمد الجهوري

انطلقت أمس فعاليات مؤتمر عمان العقاري ومعرضي عمان للعقار والبناء والتشييد والتصميم الداخلي بمركز عمان للمؤتمرات والمعارض، تحت رعاية معالي الدكتور علي بن مسعود السنيدي وزير التجارة والصناعة، وذلك بالتعاون بين كل من شركة أعمال المعارض العمانية (عمان إكسبو) والجمعية العقارية العمانية، وتستمر فعاليات المؤتمر والمعرضين خلال الفترة من 12 وحتى 14 مارس. ويأتي مؤتمر عمان العقاري في نسخته الرابعة ومعرض عمان للعقار في دورته الأولى، وينضوي الحدثان تحت مظلة معرض البناء والتشييد والتصميم الداخلي الذي سيظهر هذا العام في نسخته الخامسة عشرة بعد سلسلة من النجاحات التي حققها هذا الحدث في السنوات السابقة. 

وعلى هامش الافتتاح تمّ التوقيع على اتفاقية شراكة لإنشاء وتطوير مدينة خزائن ومذكرة تفاهم لدراسة وتطوير المخططات السكنية النموذجية (المخطط التجريبي، مخطط جحلوت المرحلة الأولى) وقع اتفاقية الشراكة لتطوير مدينة خزائن كل من معالي الدكتور أحمد بن محمد الفطيسي وزير النقل والاتصالات، وكلات بن غلوم البلوشي الرئيس التنفيذي لمؤسسة عمان للاستثمار. فيما وقع مذكرة تفاهم لدراسة وتطوير المخططات السكنية كل من معالي الشيخ سيف بن محمد الشبيبي وزير الإسكان والمهندس خالد بن هلال اليحمدي الرئيس التنفيذي لشركة مسقط الوطنية للتطوير والاستثمار "أساس."

وقال معالي الدكتور علي السنيدي إنّ قطاع العقار من القطاعات المهمة في السلطنة، مشيرًا إلى أنّ المؤتمر والمعرضين المصاحبين له يأتي في ظل الشراكات القائمة بين المؤسسات الحكومية ومؤسسات القطاع الخاص في المجال العقاري. وأضاف معاليه أنّ التوجه الحالي يأتي في اتجاه الأحياء السكنية وأصبحت هناك حلول إسكانية جديدة تتوفر فيها كافة الخدمات، موضحًا أنّه تمّ التوقيع على اتفاقيتين مهمتين للانتقال لمرحلة جديدة فيما يتعلّق بالعلاقة بين المؤسسات الحكومية ومؤسسات القطاع الخاص في المجال العقاري.

وقال معاليه إنّ الاتفاقية الأولى تتمثل في مشروع خزائن الذي يعد استثمارًا عمانيًا خليجيًا - سيتم خلاله توفير البنية الأساسية في محافظة جنوب الباطنة والتي ستساعد في نقل بعض الورش الصناعية الموجودة حاليا في محافظة مسقط سواء في الوادي الكبير أو غلا إلى تلك المنطقة، مضيفًا أن الاتفاقية الثانية تتمثل في انتقال عملية التخطيط لوزارة الإسكان إلى مؤسسات خاصة، وهذا سيعتمد على مدى نجاح هذه التجربة وفي حالة نجاحها ستكون معظم الحلول الإسكانية في هذا الاتجاه. وأكد معاليه أنّ مشروع استراتيجية التنمية العمرانية للمجلس الأعلى للتخطيط حاليًا في طور مرحلة الالتقاء بأصحاب السعادة المحافظين والولاة ورجال الأعمال في المناطق لتأسيس هذه الاستراتيجية العمرانية كجزء من خصائص كل محافظة، موضحًا أّن الاستراتيجية العمرانية تحدد مواقع للاستخدامات المختلفة حيث خصصت مجموعة كبيرة من الأراضي لهذه الاستخدامات بالتنسيق بين وزارة الإسكان والأمانة العامة للمجلس الأعلى للتخطيط وهذه الأراضي الإسكانية القادمة من مساحة نصف مليون متر مربع لكل وحدة. وبعد الانتهاء من محافظة جنوب الباطنة سيجري طرح الفكرة نفسها في محافظات أخرى في السلطنة بحيث تأخذ الاستراتيجية العمرانية مداخل ومخارج المدن وتقاطعات الطرق في مداخل المحافظات والمدن على الطرق السريعة.

صناديق الاستثمار العقارية

وألقى معالي يحيى بن سعيد الجابري رئيس مجلس إدارة هيئة المنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم ورئيس مجلس إدارة الهيئة العامة لسوق المال في افتتاح مؤتمر عمان العقاري المصاحب للمعرض كلمة قال فيها إنّ عقد المؤتمر يأتي في سياق التطور التنموي الذي درجت حكومة السلطنة على انتهاجه على درْب البناء والإعمار، كما يأتي تلبيةً لتطلعات المستثمرين والمهتمين بالاستثمار العقاري، ويندرج كذلك ضمن المبادرات النوعية التي تبناها القائمون على البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي "تنفيذ" كخطة عمل تهدف إلى المساهمة في تحقيق رؤية السلطنة لتعزيز مصادر الدخل الوطني وتحقيق أهداف الخطط التنموية. 

وأعدت مؤسسة التعاون السنغافورية دراسة لتطوير قطاع سوق رأس المال في السلطنة، واقترحت تسهيل وتنشيط إصدار صناديق الاستثمار العقارية. كما خرجت التوصيات إلى مراجعة وتقييم الإجراءات والضوابط الحالية التي تحكم إصدار وإدراج صناديق الاستثمار العقاري لتيسير تأسيس هذه الصناديق في السلطنة. وقبل التحدث عن صناديق الاستثمار العقاري فإنه لا بد من الإشارة إلى أهميتها بشكل عام، والتي تكمن في المزايا التي يمْكن أنْ تحققها هذه الصناديق، مثل الاستفادة من خبرات الإدارة المحترفة، وتقليل المخاطر وتوفير المرونة وتزويد المستثمر بخدمات متنوعة، ومن المزايا الأخرى لصناديق الاستثمار هو قدْرتها على تنويع التشكيلة التي تتكون منها المحافظ الاستثمارية لهذه الصناديق، وبطريقة تسهم في تقليل المخاطر التي يتعرض لها المستثمرون، إضافة إلى أنّ قيام إدارة صناديق الاستثمار بدراسة الفرص الاستثمارية المُربحة، يؤدي إلى كفاءتها التشغيلية بسبب انتظار الفرص الاستثمارية المناسبة.

وأضاف معاليه أنّ القطاع العقاري بالسلطنة يُحظى بفرص استثمارية مغرية للمستثمرين كاستثمار آمن بعد انحسار الفرص الاستثمارية الأخرى وتراجع جدوى الاستثمار في بعض الدول، وبالرغم من أنّ النشاط العقاري يعد من أكثر الأنشطة تعقيداً وتداخلاً بسبب الكثير من المتغيرات والمعطيات في بعض الدول، ولكنه في العالم العربي عامةً وفي منطقة الخليج بشكل خاص، يعد من أكثر القطاعات أماناً، كما أنّ الواقع قد أثبت انخفاض مستوى المخاطرة بالاستثمار العقاري في السلطنة لعدة عوامل، من أهمها: الاستقرار الذي تتمتع به السلطنة بفضل الله وبفضل السياسة الحكيمة لحكومتنا الرشيدة بقيادة مولانا حضرة صاحب الجلالة السلطان قابوس بن سعيد المعظم -حفظه الله ورعاه- وأشار إلى أهميّة الاستقرار وأهميّة السياسات لتفادي الأزمات، متحدثا عن أزمة الرهن العقاري التي ظهرت في عام 2007/2008 والتي شكلت تهديداً للاقتصاد المالي العالمي، وأفرزت واقعاً جديداً في عالم التمويل العقاري، وبدأ تأثيرها واضحاً في هذه المنطقة اعتباراً من بداية النصف الثاني من عام 2009، مما دفع المؤسسات المالية في الخليج عموماً إلى انتهاج سياسات ائتمانية أكثر تشدداً وحرصاً وخوفاً من امتداد الانهيارات إليها.

وبوجه عام يعتبر المناخ الاستثماري إيجابياً إذا توفرت فيه الحدود الدنيا لمجموعة من العناصر والعوامل المتعلقة بالقرار الاستثماري، وعلى الأخص الجوانب التشريعية والإدارية والمعلوماتية التي تحقق تدفق رؤوس الأموال دون عائق من موقع إلى آخر، وذلك إضافةً إلى توفر الآلية التي تحقق هذا الغرض، فضلاً عن تبني سياسات استثمارية مناسبة.

وقال معاليه: نظراً للأهمية التي تحْتلها النظم والتشريعات في تحْسين المناخ الاستثماري، فإن صدور لائحة تنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري التي أعدتها الهيئة العامة لسوق المال يمثل خطوةً إيجابية نأمل أنْ تساهم في تفعيل دور هذه الصناديق كأداة تمويلية مهمة تفتح المجال لشريحة كبيرة من أفراد المجتمع للمساهمة والاستفادة من النشاط العقاري في السلطنة. كما نأمل أن تساهم اللائحة ببنودها التفصيلية في استقطاب المزيد من رؤوس الأموال الأجنبية وتوظيفها وتحسين بيئة الأعمال بما يعود بالنفع والفائدة في تنشيط القطاع العقاري في السلطنة. ومن جانب آخر تمثل خطوة إصدار لائحة للاستثمار العقاري، تجسيداً للدور الذي وجد من أجله قطاع سوق رأس المال في دعم وتنشيط منظومة الاقتصاد الوطني.  ويشار إلى أنّ خضوع المنتجات الاستثمارية العقارية لرقابة الهيئة العامة لسوق المال كغيرها من الأدوات الاستثمارية، فإنّها ستكون خاضعةً لأنظمة السوق ومتطلبات الإفصاح عن بياناتها المالية الدورية ومعلوماتها الجوهرية مما يوفر الشفافية والحماية للمستثمرين.

واختتم معاليه كلمته بالتاكيد على أنّ من أهم العوامل التي تبث الطمأنينة في مجال الاستثمار العقاري زيادة الطلب في السوق العقارية والمدفوعة بالأساس من الزيادة في عدد السكان، وتحسّن المؤشرات الاقتصادية في السلطنة، فضلاً عن توسع رقْعة مساحة المدن مدعومةً بنهضة عمرانية شاملة، وهذا يقود إلى زيادة الثقة بالقطاع العقاري باعتباره في كثير من الأحيان منْ أكثر أنواع الاستثمارات تحقيقا للأرباح، وهو كذلك من أكثر الأنشطة الاقتصادية شيوعاً بين الناس.  ولا تقتصر ممارسة الاستثمار العقاري على فئة محدودة، بل إنّ شريحةً كبيرةً من المجتمع تستطيع تحقيق مكاسب جيدة عن طريق الاستثمار العقاري، وهذا ما نتطلع إليه بأمل وتفاؤل يبثها في نفوسنا التوجهات والاستراتيجيات الحكومية المدروسة بهدف رسم مستقبل زاهر لهذا الوطن الغالي.

الميزة التنافسية للقطاع

وألقى سعادة المهندس محمد بن سالم البوسعيدي رئيس مجلس إدارة الجمعية العقارية العمانية كلمة أوضح فيها أنّ أوراق العمل والجلسات النقاشية في مؤتمر عمان العقاري 2018م يقدمها ويديرها 25 مشاركا، من خلال خمس جلسات نقاشية، وأكثر من 20 ورقة عمل تتناول جوانب هامة للقطاع العقاري، وذلك من خلال خمسة محاور رئيسية. وأشار إلى أن تراجع أسعار النفط خلال الأعوام المنصرمة أثر على أداء القطاعات الاقتصادية المختلفة مما أثر بشكل مباشر على القطاع العقاري، لذا كان حريا بالقائمين على هذا المؤتمر أن يخصصوا المحور الأول للحديث عن الفرص والتحديات في القطاع العقاري العماني، ومع التوجه الحكومي لتعزيز التنويع الاقتصادي والذي بدوره سيتطلب تنفيذ مشاريع عقارية مختلفة الاستعمالات لمواكبة النمو المتوقع للقطاعات الاقتصادية المستهدفة؛ يكتسب التمويل العقاري أهمية كبيرة؛ وسوف يتناول المحور الثاني للمؤتمر هذا الجانب. وسيتناول المحور الثالث مناقشة الأسس السليمة للتثمين العقاري للوصول للقيمة العادلة للعقار بما يضمن حقوق جميع الأطراف وكذلك مؤسسات التمويل التي تعتمد على الائتمان العقاري بشكل أساسي في عملياتها، ورغم أن الاستثمار العقاري يصنف ضمن الاستثمارات الأكثر أماناً؛ إلا أنّه في ذات الوقت لا يخلو من المخاطر، لذا سوف يخصص المحور الرابع لمناقشة إدارة المخاطر في القطاع العقاري. وتكتسب مشاريع التطوير العقاري أهمية كبيرة بشتى أنواعها، كما أنّ إدارة هذه المشاريع بعد اكتمالها يشكل جانبا مهما لتساهم هذه المشاريع في تطوير مجتمعات مستقرة وتحقيق التنمية المستدامة، فكان من الطبيعي أن يفرد المؤتمر المحور الخامس للحديث عن إدارة العقارات وتسويقها.

وأضاف سعادته أنّه منذ إشهارها في 2012 سعت الجمعية العقارية العمانية لتحقيق رؤيتها وأهدافها من خلال تبنيها لعدد من المبادرات للمساهمة في تنظيم واستقرار ونمو السوق العقاري في السلطنة، حيث تبنت الجمعية خلال الفترة السابقة إقامة مؤتمر عمان العقاري، والملتقيات العقارية التخصصية، بعضها تعنى بالتطوير العقاري، وأخرى في مجال الوساطة والإدارة العقارية، ويتم إقامتها في محافظات السلطنة المختلفة، وإقامة جوائز عمان العقارية، وتنفيذ المعارض العقارية المتنقلة وإصدار مجلة عقار عمان - مجلة عمان الأولى والحصرية عن القطاع العقاري- ويسعدنا أن نضع العدد السادس لهذا الإصدار بين أيديكم في هذا اليوم.

وتشير البيانات الصادرة من وزارة القوى العاملة إلى أنّ حجم القوى العاملة في القطاع العقاري الخاص في السلطنة يبلغ (120000) عامل، ويشكل عدد العمانيين منهم (25000) عامل والذي يمثل ما نسبته (21%) ويعتبر القطاع العقاري بهذه الأرقام خامس أكبر مشغل للقوى العاملة في السلطنة من بين القطاعات الاقتصادية المختلفة، ورابع أكبر قطاع من حيث عدد القوى العاملة الوطنية. ومن منطلق اهتمام الجمعية العقارية العمانية برفع مستوى الكفاءات العمانية العاملة في القطاع العقاري قامت الجمعية وبدعم من شركة تنمية نفط عمان بتدريب وتأهيل (300) شاب عماني في مجال الوساطة العقارية خلال العام المنصرم، بالتعاون مع معهد دبي العقاري ومركز إنجاز للتنمية، وتأمل الجمعية الاستمرار في تنفيذ دورات تخصصية أخرى في المجال العقاري خلال الفترة المقبلة.

وتابع سعادته أنّ النتائج الأولية لأداء الاستثمار الأجنبي المباشر في السلطنة حتى نهاية الربع الثالث من عام 2017 والصادرة من المركز الوطني للإحصاء والمعلومات أظهرت أنّ الأنشطة العقارية أتت في المرتبة الرابعة بعد قطاعات النفط والغاز والوساطة المالية والصناعة، حيث بلغ الاستثمار الأجنبي في قطاع الأنشطة العقارية أكثر من 690 مليون ريال حتى نهاية الرابع الثالث لعام 2017. إلا أنّه في المقابل أوضحت البيانات الصادرة من وزارة الإسكان أنّ قيمة العقود المتداولة في القطاع العقاري العماني خلال عام 2017 شهدت تراجعاً كبيراً مقارنة مع عام 2016 حيث بلغ حجم التداولات مليارين و600 مليون ريال، مقارنة بستة مليارات و600 مليون ريال تقريباً خلال عام 2016 بنسبة نزول قدرها 61% والذي يتطلب مراجعة شاملة للوقوف على أسباب هذا التراجع ووضع خطط طموحة للاستفادة من الميزة التنافسية النسبية للاستثمار العقاري في السلطنة. ولقد خرجت النسخ الثلاث السابقة لمؤتمر عماني العقاري بعدد (28) توصية؛ تم تنفيذ (5) توصيات منها بشكل كامل، و (7) توصيات بشكل جزئي، بينما لم يتم تنفيذ (16) توصية؛ بعضها متعلقة بمؤسسات حكومية وأخرى بمؤسسات القطاع الخاص. ومع السعي الحكومي الحثيث في تعزيز التنويع الاقتصادي من خلال تبني تنفيذ مختبرات لعدد من القطاعات الاقتصادية خلال الفترة السابقة، نرى أنه من المناسب كذلك تبني تنفيذ مختبر مماثل للقطاع العقاري حيث إنّ القطاع العقاري يعتبر من جانب قطاعاً اقتصاديا مهماً ومن جانب آخر ممكِّناً للقطاعات الاقتصادية الأخرى، والذي سيسهم في تعزيز ثقة المستثمرين في القطاع العقاري العماني وفي تطوير أداء القطاع العقاري والعاملين فيه.

مسارات التطوير العقاري

وقالت المديرة العامة للتطوير العقاري بوزارة الإسكان المهندسة سهام بنت أحمد الحارثية لـ"الرؤية" إنّ التطوير العقاري يجري على مسارين، الأول بمعالجة الأراضي التي تمّ توزيعها والتي لا يوجد بها خدمات، والثاني بناء مُجمّعات سكنية متكاملة بها كل الخدمات التي تتناسب مع معيشته والتي يطمح لها المواطن وهذا بالتنسيق مع شركات القطاع الخاص. ويتوفر حاليا عدد من الأراضي الجاهزة سيتم طرحها للمستثمرين سواء داخل السلطنة أو خارجها بهدف توفير مساكن للمواطنين يستطيع السكن فيها مباشرة. وكما يعلم الجميع أنّه تمّ توزيع عدد من المخططات السكنية سابقا، ومع ذلك لم تستطع من بنائها بسبب صعوبة الوصول إليها وعدم توفر الخدمات بها وإذا أراد بناءها سيتطلب عليه توفير الخدمات من الماء والكهرباء على نفقته الخاصة، وهذا ما نتيجته تأخر تطوير تلك المخططات السكنية، ومن خلال ذلك تمّ التنسيق مع بعض الشركات ومنها ضمنها شركة "أساس" لتأسيس شركة تقوم على توصيل الخدمات إلى هذه المخططات على أن تكون المساهمة الحكوميّة في استغلال الشركة لبعض المواقع التجارية والذي بلا شك سيقلل من التكلفة على المواطن لتوصيل تلك الخدمات إلى قطعة أرضه، وبذلك سوف يكون للمواطن وعي بأهمية أرضه وعلى أنّها ذات قيمة عوضا عما عليه الآن من تداول بأسعار زهيدة لا تتناسب مع قيمتها الحقيقية، ويأتي التوقيع مع "أساس" لإعداد خطة العمل وآلية تأسيس الشركة وشروطها، ولا شك أنّ وزارة الإسكان سوف تتدخل لتكون الرسوم رمزية على المواطن حتى يتسنى له الاستفادة من تلك الخدمات.

محاور متنوعة للمناقشات

وتستهدف شركة أعمال المعارض العمانية والجمعية العقارية العمانية من خلال تنظيم الحدث الكبير إلى الاستفادة من فرصة تواجد العديد من الشركات المحلية والدولية المشاركة بمعرض البناء والتشييد والتصميم الداخلي في تحقيق أكبر قدر من الفائدة للعارضين والزائرين في الاطلاع على سوق العقار العماني والاستفادة من الفرص المتاحة لتكتمل الصورة بشكل أفضل حيث يتواجد به المهندس المدني والمقاول وبائع مواد البناء وفنان التصميم الداخلي والوسيط العقاري والراغب في شراء العقار بأفضل الأسعار والساعي إلى تحقيق الربح في بيع عقاراته في مكان واحد لتتحقق الفائدة للجميع في آن واحد. وتتحقق فائدة هذا النوع من المعارض على أرض الواقع من خلال توفير قاعدة بيانات تمثل غاية في الأهمية لكل من الجهات الحكومية والخاصة التي تقوم بتنفيذ مشاريع عقارية عملاقة خلال هذه الفترة وفي شتى المجالات السياحية منها والسكنية ومشاريع البنية التحتية وغيرها، وهذه المشاريع دون شك تحتاج إلى إسناد كبير من شركات تصنيع وتوريد وبيع مواد وأدوات البناء والتشييد والتي ستكون حاضرة وبقوة في هذا المعرض، وشهد الحدث من أول يوم منذ انطلاقه إقبالاً كبيراً من قبل أصحاب الأعمال بسوق العقار وذلك بسبب النقلة النوعية التي ظهر بها.

ويأتي تنظيم المؤتمر بعد النجاح الباهر الذي حققه المؤتمر في نسخه الثلاث السابقة بتنظيم من الجمعية العقارية العمانية والتي ظهرت ومن خلال جملة فعاليتها إلى توسيع قاعدة أعضائها كحاضن للقطاع العقاري والعقاريين في السلطنة وبيت خبرة يعتمد عليه في تنظيم وتطوير القطاع العقاري من خلال تعاونه مع عدد من الجهات الحكومية والخاصة ذات الشأن.

وينظم المؤتمر في نفس فترة تنفيذ المعرض، لذلك سعت الجهة المنظمة إلى دعوة العديد من خبراء العقار المحليين والدوليين للمشاركة فيه، ويشارك به عدد يفوق 25 محاضرا وأكثر من 300 مشارك من القطاعين العام والخاص لما لهذا المجال من أهمية بالغة للمجتمع.

ويناقش المؤتمر عدة موضوعات من أهمّها القوى الرئيسية التي تقود وتؤثر في عقارات المكاتب والعقارات الصناعية وقطاع التجزئة والسكن والفنادق في السلطنة، والتدفق النقدي العقاري والاستثماري، وتقييم العقارات - تقييم الأصول العقارية، وتمويل قطاع العقارات، الرهن العقاري واستراتيجيات الاستثمار، وفرص الاستثمار السكنية، والنماذج المالية لتطوير العقارات والاستثمار، وتقييم مخاطر أي مشروع استثماري عقاري، وتحليل الموقع والبناء على مجموعة من الاستثمارات العقارية، واختيار الموقع والربحية، والتمويل الإسلامي كخيار للتمويل.

وفيما يخص معرض البناء والتشييد والتصميم الداخلي فتشارك فيه (425) شركة من (18) دولة، وسيتم تخصيص 6 أجنحة كبيرة لكل من الهند وإيران وتركيا والصين وألمانيا والولايات المتحدة الأمريكية.