◄ السالمي: الضوابط تركز على العقارات القائمة والمدرة للدخل وذات الاستعمالات التجارية

◄ 10 ملايين ريال عماني الحد الأدنى لرأسمال الصندوق

◄ المخيني: ضوابط تملك الصناديق للعقارات يسهم في الحد من المخاطر المتوقعة

مسقط - الرؤية

أصدرت الهيئة العامة لسوق المال قرارا إداريا  رقم (2/2018) باعتماد اللائحة التنفيذية لصناديق الاستثمار العقاري، والتي جاءت كإحدى المبادرات التي خرج بها قطاع بيئة الأعمال والمالية، ضمن مخرجات البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي "تنفيذ"، والتي تدعم متابعته وتنفيذ مشاريعه ومبادراته وحدة دعم التنفيذ والمتابعة.

وتعد صناديق الاستثمار العقاري أداةً للاستثمار الجماعي في العقار؛ من خلال تمويل عملية الاستثمار في العقار عن طريق حقوق الملكية وحدات؛ حيث بإمكان هذه الصناديق امتلاك عقارات مدرة للدخل، وفي كثير من الأحيان تعمل على تطويرها وإدارتها. وأكد سعادة الشيخ عبدالله بن سالم السالمي الرئيس التنفيذي للهيئة العامة لسوق المال، أن صدور اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري يُمثل خطوة إيجابية ستسهم في تفعيل أداة تمويلية مهمة تفتح المجال لشريحة كبيرة من أفراد المجتمع للمساهمة والاستفادة من النشاط العقاري في السلطنة. وأعرب سعادته عن أمله في أن تسهم اللائحة ببنودها التفصيلية في استقطاب المزيد من رؤوس الأموال الأجنبية وتوظيفها، بما يعود بالنفع والفائدة على القطاع العقاري وتنشيطه. موضحا أن صناديق الاستثمار العقاري ستكون متاحة للجمهور، على أساس أنه سيتم طرح جزء من رأس مال الصندوق للاكتتاب العام أو الخاص، حسب ما تتضمنه اللائحة، ويمكن تداول وحداتها الاستثمارية عبر سوق مسقط للأوراق المالية، وهو ما يمثل تجسيدا للدور الذي وجد من أجله قطاع سوق رأس المال في دعم وتنشيط منظومة الاقتصاد الوطني. وأشار سعادته إلى أن صناديق الاستثمار العقاري تدار من قبل جهات متخصصة، وأنها ستكون مرخصة من قبل الهيئة العامة لسوق المال، علاوة على أنها ستكون متداولة، كما أنها كغيرها من الأدوات الاستثمارية ستخضع للرقابة والإشراف من جانب الهيئة، وبالتالي ستكون خاضعة لأنظمة السوق ومتطلبات الافصاح عن بياناتها المالية الدورية ومعلوماتها الجوهرية، بما يوفر العدالة والحماية للمستثمرين؛ وذلك يعتمد على طبيعة أو نوع الصندوق.

وأوضح سعادة الرئيس التنفيذي للهيئة أن صدور اللائحة يأتي استكمالا للجهود المبذولة لتحسين بيئة الأعمال وتنشيط القطاع العقاري في السلطنة، والتي تعد من بين المبادرات التي خرجت بها مختبرات البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي "تنفيذ". ولفت سعادته إلى أن صياغة اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري جاءت بعد الاستفادة من تجارب الدول الرائدة في هذا الجانب، وتقييم واقع السوق المحلية والنظر للمتطلبات المستقبلية لضمان جودة إدارة صناديق الاستثمار العقاري، والاستفادة من الفرص القائمة للارتقاء بالنشاط العقاري؛ سواء كان داخل  السلطنة أو خارجها.

وحول أبرز ملامح اللائحة التنظيمية، أضاف سعادته أن الحد الأدنى لرأسمال صندوق الاستثمار العقاري هو 10 ملايين ريال عماني؛ وذلك لطبيعة الاستثمار في النشاط العقاري، والذي يحتاج في العادة إلى مبالغ مالية كبيرة، كما أن الصندوق الذي يطرح للاكتتاب العام وشركة الغرض الخاص المملوكة له، يجب أن توزع ما لا يقل عن 90% من صافي الربح السنوي على حملة وحداته الاستثمارية، كما أن صناديق الاستثمار العقاري ستكون معفية من دفع الضرائب استنادا لقانون ضريبة الدخل.

وفيما يتعلق بقواعد استثمار صناديق الاستثمار العقاري، أوضح سعادته أن اللائحة تتضمن جملة من الضوابط القانونية لاستثمارات هذه النوعية من الصناديق؛ فالضوابط الاستثمارية توجه إدارة الصناديق للاستثمار في العقارات القائمة والمدرة للدخل وعدم شراء أرض فضاء، وتكون الاستثمارات في العقارات الاستثمارية ذات الطبيعة التجارية، والتي قد تكون سكني/تجاري أو صناعي أو سياحي. وزاد أن الضوابط أتاحت استثمار الجزء الأكبر من أموال الصندوق داخل السلطنة بنسبة 75% من إجمالي قيمة أصوله، ويحق لمؤسسي الصندوق استثمار ما لا يزيد على 25% من إجمالي قيمة أصوله خارج السلطنة؛ وذلك بهدف تشجيع الاستثمار داخل السلطنة، وكذلك إتاحة الفرصة للاستفادة من الفرص الاستثمارية المتاحة خارج السلطنة. وبين أن اللائحة أتاحت أيضا تأسيس صناديق استثمار عقارية موافقة لأحكام الشريعة الإسلامية؛ بهدف توسيع حجم مشاركة المجتمع للاستفادة من سمات وخصائص الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، وتحقيق عوائد من النشاط العقاري في السلطنة.

وكانت وزارة الإسكان أصدرت قرارا وزاريا رقم (95/2017) بتاريخ 15 نوفمبر 2017، يتعلق بضوابط تملك صناديق الاستثمار العقاري للعقارات بالسلطنة؛ حيث أجاز القرار تملك العقارات عن طريق الشراء ما عدا مناطق الحظر المعتمدة من وزارة الإسكان. وأوضح القرار ضوابط تملك صناديق الاستثمار العقاري؛ وهي: أن يكون العقار قائما، كما يقتصر التملك للعقارات على الأراضي التجارية والسكنية التجارية والصناعية والسياحية، كما أجاز القرار تملك المجمعات السكنية القائمة التي لا تقل مساحتها عن 10 آلاف متر، ولا يجوز تملك العقارات الزراعية والأراضي الفضاء.

ويأتي القرار الوزاري في ضوء الجهود التي تبذلها الحكومة -ممثلة بوزارة الإسكان- لتنظيم سوق العقار وتعظيم حجم الفائدة الاقتصادية والاجتماعية للقرار، إضافة لتعزيز حجم السيولة بسوق مسقط للأوراق المالية عبر طرح هذه الصناديق للاكتتاب، كما أنها تأتي بغرض إتاحة خيارات متنوعة وعديدة للباحثين عن المسكن المناسب، مما يعزز الفرص الاستثمارية في المجال العقاري، ويوفر رافداً جديداً للاستثمار بشكل عام.

وقال سعادة عبدالله بن سالم المخيني أمين السجل العقاري: إن القرار يحقق تطلعات المستثمرين من مواطنين وأجانب لسهولة الاستثمار في هذه الصناديق وقلة المخاطر المتوقعة، إلى جانب أنها توفر فرص عمل جديدة للمواطنين، ولا يشترط أن تكون الصناديق مملوكة بالكامل للعمانيين، بل يمكن أن يكون رأس المال بالكامل لغير العمانيين، توطئة لجذب رؤوس الأموال إلى البلاد من الخارج، كما يمكن أن تكون هذه الصناديق مشتركة بين العمانيين وغير العمانيين. وأضاف أمين السجل العقاري أن القرار أجاز لصناديق الاستثمار العقاري المؤسسة في السلطنة والمرخصة من قبل الهيئة العامة لسوق المال تملك العقارات اللازمة لممارسة نشاطها المرخص به؛ وذلك عن طريق الشراء، شريطة أن يكون العقار المراد تملكه قائماً، وأن يرفق مع طلب تملك العقار شهادة إتمام البناء، صادرة من البلدية المختصة، وأن يقتصر التملك على العقارات ذات الاستخدام التجاري والسكني التجاري والصناعي والسياحي، وبعد استيفاء التراخيص اللازمة من الهيئة العامة لسوق المال يحق لملاك الصناديق التقدم لوزارة الإسكان بغرض تملك العقارات وفقا للشروط المنصوص عليها وإصدار سندات تملك العقار.

وبين سعادة عبدالله بن سالم المخيني أمين السجل العقاري، أن القرار يجيز تملك المجمعات السكنية القائمة، شريطة ألا تقل مساحة المجمع السكني عن 10.000 متر مربع، فيما لا يحق لصناديق الاستثمار العقاري تملك الأراضي الفضاء أو العقارات ذات الاستخدام الزراعي، كما يمنع قبول طلبات تملك صناديق الاستثمار العقاري غير المملوكة بالكامل للعمانيين للعقارات في مناطق الحظر المعتمدة من وزارة الإسكان.

وتتميز صناديق الاستثمار العقاري والاستثمار فيها بكونها محفظة استثمارية عقارية مكونة من عقارات متنوعة وموزعة على مناطق جغرافية مختلفة توزع 90% من عوائدها على مساهميها، ومعفاة من ضريبة الدخل، إضافة إلى كونها مدرجة في أسواق التداول العالمية؛ مما يجعلها من الاستثمارات ذات السيولة العالية، ويمكن بيع وشراء وحداتها من خلال الأسواق المالية، كما يميزها الأداء الجيد وشبه المستقر، وأنها أقل عرضة لتقلبات الأسعار التي تتعرض لها الأنواع الأخرى من الاستثمارات، أضف إلى ذلك أن قيمة وحداتها مدعومة بالعقارات.

وجاءت اشتراطات إنشاء صناديق الاستثمار العقاري في السلطنة وفق اللائحة التي أصدرتها الهيئة العامة لسوق المال، والتي نصت على أن صندوق الاستثمار العقاري يُوزع ما لا يقل عن 90% من صافي أرباحه على حملة الوحدات سنويا، كما يمكن أن يكون الصندوق في شكل صندوق استثماري أو عهدة مالية (Trust)، وسيسمح للصندوق بالاقتراض المباشر أو من خلال إصدار أدوات الدين صكوك أو سندات حتى 60% من إجمالي أصوله، كما تكون نسبة الاستثمار الأجنبي في هذه الصناديق مفتوحة حتى نسبة 100%. والتي سوف تطرح للجمهور ملزمة بطرح نسبة لا تقل عن 40% من رأسمالها، إضافة إلى أنه يسمح للصندوق بالاستثمار في مشاريع عقارية تحت الإنشاء بما لا يتجاوز 10% من إجمالي أصوله، وبإنشاء وامتلاك شركات الغرض الخاص SPV والتي سيسمح لها أن تكون على شكل صندوق للحصول على إعفاء من ضريبة الدخل، ويسمح بتأسيس صناديق الاستثمار العامة للجمهور والخاصة اكتتاب خاص.

وتتضمن ضوابط اللائحة التنظيمية لعمل الصناديق، عدم السماح لهذه الصناديق بتملك الأرض الفضاء، ويستثمر ما لا يقل عن 50% من اجمالي أصول الصندوق في عقارات مدرة للدخل، كما يجب أن لا تتجاوز استثمارات الصندوق في الأوراق المالية والودائع وأدوات سوق النقد 25% من إجمالي أصوله، إضافة إلى أحقية الصندوق للاستثمار خارج السلطنة، ولا يجوز لهذه الصندوق تطوير العقارات إلا في الحدود اللازمة لتجديد وترميم وتوسعة العقارات القائمة في محفظته.