مسقط - الرؤية

أكد سليم بن حسن البلوشي المدير العام المساعد بالمديرية العامة للتطوير العقاري بوزارة الإسكان أن الوزارة تعمل حاليًاعلى تفعيل اختصاصات المديرية الجديدة في مجال التطوير والتنظيم العقاري وتطبيق القوانين والإجراءات التي تواكب تنظيم المنشآت العقارية ومنها إنشاءجمعياتلملاك الوحدات العقارية بهدف حفظ حقوق جميع الأطراف.

وأشار إلىأنّ الوزارة ستعلن قريباًلملاك الوحدات العقارية والمطورين العقاريين وشركات التطوير العقاري عن الإجراءات القانونية المتعلقة بتأسيس جمعيات مستقلة لإدارة المنشآت العقارية القائمة ضمنالأسس والإجراءات التنظيمية لتفعيل المرسوم السلطاني رقم (48/89) الخاص بنظام تمليك الشقق والطبقات وإدارة العقار وجمعيات الملاك.

وقال المدير العام المساعد للتطوير العقاري بوزارة الإسكانإن هناك عددا من الأسس التنظيمية لإدارة جمعيات الملاكحيث إن القانون يلزم بإنشاء جمعيات للملاك طالما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات وشقق ومحال وذلك لإدارة الأجزاء الشائعة في العقار التي تشمل أجزاء المبنى المعدة للاستعمال المشترك بين جميع الملاك، في حين تتمتع جمعية الملاك بشخصية معنوية مستقلة عن شخصية أعضائها وتكون لها ذمة مالية مستقلة ولها الحق بالتقاضي والمقاضاة، ويجب أن يكون لها مدير يتولى تنفيذ قراراتها وعليها أن تضع بموافقة أغلبية الأعضاء نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته.

وأضاف أنّه إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور تكون إدارة الإجراء الشائعة من حق جمعية اتحاد الملاك وتكون قراراتها في ذلك ملزمة بشرط أن يدعى جميع ذوي الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس الأنصبة.

أما بشأن الأجزاء التي يتم إداراتها من جمعية اتحاد الملاك في العقار فقال المدير العام المساعد للتطوير العقاري إنّها تشمل أجزاء المبنى المعدة للاستعمال المشترك بين جميع الملاك ومنهاعلى سبيل المثال الأرض التي أقيم عليها البناء والأساسات والجدران الرئيسيةوالمداخل والأفنية والأسطح المصاعد والممرات والدهاليز والسلّم وغرفة البواب ومحل سكنه إضافة إلى أنابيب المياه والغاز وأسلاك الكهرباء وقواعد الأرضيات والأسقف أو الحدائق المشتركة وأعمال المداخل ومواقف السيارات.

وفيما يتعلق بمهام وزارة الإسكان في هذا الشأن،قال المدير العام المساعد للتطوير العقاريإن الوزارة ممثلة بالمديرية العامة للتطوير العقاري سوف تتولى مراقبة التحقق من قيام الجمعيات والإشراف على أعمالها من قبيل التحقق من قيام الجمعية وبيان أسماء أعضائها وممثلها القانوني ومتابعة دعوة الجمعية إلى الاجتماع لمباشرة أعمالها وفحص الشكاوي والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن في قرارات الجمعية والبت فيها إذا اقتضى الأمرأما عن موارد الجمعية فمصدرها اشتراكات الأعضاء والمبالغ التي يتقرر تحصيلها من الأعضاء لمواجهة التزامات الجمعية والقروض التبرعات والهبات.

وحول النظام الإداري لتأسيس الجمعية، قال: إن على الجمعية أن تضع بموافقة أغلبية الأعضاء نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته وتسري أحكام هذا النظام على جميع الملاك، وعلى ورثتهم من بعدهم وعلى من يتم التصرف في الطبقة أو الشقة أو المحل إليه، ويحل هؤلاء محل المالك في عضوية الجمعية، ولا يجوز تعديل نظام الجمعية إلا بموافقة الأغلبية على أساس قيمة حصة كل مالك في العقار.

وأضافأنه في حالة عدم وجود نظام للإدارة أو خلا من النص على بعض الأمور تكون إدارة الأجزاء الشائعة بقرارات فردية تصدر بأغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة أنصبتهم وتكون هذه القرارات ملزمة لجميع الملاك ولو كانوا لم يوافقوا عليها ويجوز للجمعية القيام بأعمال جديدة أو إجراء تعديلات في المبنى كله أو بعضه في الأجزاء الشائعة مما يترتب عليه زيادة في قيمة البناء وذلك بموافقة جميع الملاك، ويعتبر البناء الجديد ملكاً شائعاً فيما بينهم بنسبة نصيب كل منهم كما يجوز للجمعية أيضاًأن تمنح الأعضاء قروضاً للوفاء بالتزاماتهم على يكون القرض مضموناً برهن الجزء المفرز الذي يملكه العضو وحصته في الأجزاء الشائعة من العقار، ويحسب هذا الرهن من يوم تسجيله.

وأشارإلى أنه يجب أن يبادر ملاك الوحدة العقارية إلى تعيين مدير لجمعية الملاك يمثلها مع الغير وأمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا لزم الأمر وإذا لم يتفق الأعضاء على اختياره فيصدر قرار من وزير الإسكان بتعيينه ويجوز أن تحدد الجمعية أو وزير الإسكان حسب الأحوال أجراً للمدير ويعتبر من ضمن تكاليف العقار ويلتزم جميع الملاك بأدائه كل حسب نصيبه ويتولى مدير الجمعيةتنفيذ قرارات الجمعية ويكون مسؤولاً عن هذا التنفيذ ومطالبة كل مالك بتنفيذ التزاماته سواءً كان مصدرها القانون أو نظام الجمعية أو القرارات الفردية التي تصدر بها ومتابعة ذلك وتحصيل اشتراكات الأعضاء والتزاماتهم المالية،مشيرا إلى أنّ على مدير الجمعية القيام بما يلزم لحفظ الإجراء المشتركة وحراستها وصيانتها، ويجوز في حالات الضرورة تنفيذ ذلك على مسؤوليته دون قرار من الجمعية على أن يعرض الأمر عليها في أول اجتماع فضلا عن تقديم تقارير دورية عن أعمال الجمعية وحساباتها ومركزها المالي.

وفي نهاية تصريحه دعا سليم بن حسن البلوشي المدير العام المساعد للتطوير العقاري بوزارة الإسكان العاملين في مجال إدارة العقارات إلى ضرورة العمل على تنظيم إنشاء جمعيات اتحاد الملاك أو إسناد إدارة المبنى ومرافقة إلى شركة متخصصة في إدارة المباني والمرافق العامةبما يتماشى ويتوافق مع أحكام القانون،مشيراإلى أن الوزارة سوف تقوم ممثلة بالمديرية العامة للتطوير العقاري خلال الفترة القادمة بالإعلان عبر وسائل الإعلام عن سلسلة من الإجراءات الملزمة والمنظمة للعمل في هذا المجال تمهيدا لاعتماد نظام لجمعيات اتحاد ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالأجزاء الشائعة بالعقار وحسن إدارتها ، ويتضمن النظام كيفية سير العمل بالجمعية وقواعد تحديد التزامات وواجبات أعضائها وتنظيم استعمالهم لحقوقهم وقواعد تمثيل الملاك وبائعي العقار.