◄الجهوري: "التعويض العادل" لا يقتصر على قيمة الأرض المستقطعة.. والقانون يكفل للمالك ضمانات للتظلم والطعن

◄ الرقيشي: وضوح إجراءات التثمين والتعويض يعزز ثقة الملاك والسوق العقاري

◄التعويض يجب أن يراعي القيمة الفعلية للعقار وموقعه واستعمالاته

الرؤية- ريم الحامدية

أثار عدد من المواطنين تساؤلات بشأن إجراءات نزع الملكية واستقطاع أجزاء من الأراضي لصالح المشروعات التنموية، في ظل ما أشاروا إليه من تأخر إنجاز بعض المعاملات، وعدم وضوح آليات تقدير التعويضات في بعض الحالات، ومدى مراعاتها للأضرار التي قد تلحق بالجزء المتبقي من الأرض، وما قد يترتب على ذلك من تراجع فرص الانتفاع به أو استثماره.

وتُعيد هذه الملاحظات طرح قضية التوازن بين متطلبات التنمية والتوسع العمراني، وحقوق ملاك الأراضي الذين قد تتأثر ممتلكاتهم بصورة مباشرة بالمشروعات العامة، لتبرز تساؤلات حول مدى كفاية التعويضات المُقدمة، وما إذا كانت تعكس القيمة الفعلية للعقار والأضرار المترتبة على الاستقطاع، فضلًا عن الضمانات القانونية المتاحة للملاك عند الاعتراض على التقديرات.

وقال المحامي الدكتور أحمد الجهوري، إنَّ التشريع العُماني أرسى توازنًا بين مقتضيات المنفعة العامة وحماية الملكية الخاصة، في ظل التوسع العمراني وتنفيذ المشروعات التنموية، مؤكدًا أن نزع ملكية الأرض، كليًا أو جزئيًا، يرتبط بمصالح تستحق عناية حقيقية، لا سيما أن الأرض قد تمثل بالنسبة إلى مالكها مسكنًا ينتظره، أو مصدر رزق يعتمد عليه، أو استثمارًا أنفق عليه سنوات من العمل والادخار.

وأوضح- في تصريحات خاصة لـ"الرؤية"- أن التوسع العمراني يستلزم في المقابل إنشاء الطرق والمرافق والخدمات التي ينتفع بها المجتمع، وهو ما يضع على عاتق الجهات المعنية مسؤولية تحقيق التوازن بين إنجاز التنمية وصون حقوق المتأثرين بها. وأشار إلى أنَّ المادة (14) من النظام الأساسي للدولة قررت حماية الملكية الخاصة، وربطت نزعها بالمنفعة العامة، وفي الأحوال التي يبينها القانون، ومقابل تعويض عادل، لافتًا إلى أنَّ التعويض يمثل جزءًا أصيلًا من مشروعية نزع الملكية، وحقًا للمالك تلتزم الجهات المعنية بأدائه وفق الضوابط القانونية.

وبيّن الجهوري أن قانون نزع الملكية للمنفعة العامة، الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 71/2023، ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم 1016/2024، ينظمان إجراءات التعامل مع العقارات المتأثرة، بدءًا من تحديد نطاق المشروع، مرورًا بالحصر والمعاينة والتثمين والتعويض، وصولًا إلى التظلم. وتكمن أهمية هذه الإجراءات، بحسب قوله، في ضمان استناد القرار إلى بيانات صحيحة، وشمول التقييم لعناصر العقار ومشتملاته والأثر الفعلي للمشروع عليه.

وأكد أنَّ حماية المالك ينبغي أن تبدأ منذ مرحلة التخطيط، من خلال اختيار الحلول التي تحقق غرض المشروع وتحد من الضرر قدر الإمكان، ثم إبلاغه بوضوح بنطاق التأثر وإجراءات التعويض، بما يضمن معرفته بالمساحة التي ستُنزع من أرضه، والجزء المتبقي منها، وآلية تقدير مستحقاته، والجهة التي يمكنه اللجوء إليها في حال وجود خطأ في الحصر أو التثمين.

وشدد على ضرورة التعامل بدقة مع مصطلح "الاستقطاع"، موضحًا أن الحكم القانوني يتحدد وفق طبيعة الإجراء وسنده، وما إذا كان نزعًا جزئيًا للملكية لتنفيذ مشروع عام، أو إجراءً تخطيطيًا يخضع لضوابط أخرى، إذ لا يكفي اختلاف المسمى وحده للحكم على استحقاق التعويض أو نفيه.

وفيما يتعلق بمدى امتداد التعويض إلى الأضرار التي تلحق بالجزء المتبقي من الأرض، أوضح الجهوري أن تقدير أثر نزع الملكية لا يمكن أن يقوم على عدد الأمتار المستقطعة وحده، فقد يُنزع جزء محدود من الأرض، لكنه يقع في موضع يؤثر في مدخلها أو شكلها أو إمكانية البناء عليها، وقد يمتد أثره إلى منشآت قائمة يصعب استعمالها بعد تنفيذ المشروع. ولذلك، فإن التقييم المنصف يقتضي النظر إلى العقار باعتباره وحدة متكاملة، وفحص ما تبقى للمالك من منفعة فعلية

وأشار إلى أنَّ القانون تناول حالة تعذر الانتفاع بالجزء المتبقي، وأوجب التعويض عن العقار بأكمله عند تحققها، كما ألزمت المادة (9) من اللائحة التنفيذية الجهة المعنية بإرفاق تقرير فني أثناء الحصر يُبين مدى قابلية الجزء المتبقي للانتفاع به.

وأضاف أنَّ المادة (16) من اللائحة فصلت بعض الآثار التي ينبغي مراعاتها عند احتساب التعويض، ومنها تكاليف إصلاح الجزء المتبقي وترميمه إذا كان قابلًا للانتفاع، والتعويض عن كامل المباني والمنشآت والمزروعات الموجودة في الجزء غير المنزوع إذا أصبحت غير قابلة للانتفاع بها، مؤكدًا أن آثار النزع الجزئي قد تتجاوز حدود المساحة التي دخلت في المشروع.

وفي المقابل، لفت الجهوري إلى أهمية التمييز بين تعذر الانتفاع بالعقار وانخفاض العائد الاستثماري، إذ إن تراجع الربحية المتوقعة لا يؤدي تلقائيًا إلى استحقاق التعويض عن كامل العقار، وإنما يتطلب بيان طبيعة الضرر وإثباته وتحديد صلته بنزع الملكية والأساس القانوني للمطالبة به. وذكر أن المادة (15) من اللائحة خصّت مشروعات التطوير العقاري بحكم يراعي الكسب الفائت عن المدة المتبقية من العقد، وهو حكم ينبغي تطبيقه في نطاقه المحدد.

وأكد أن التقرير الهندسي والتقييم العقاري يؤديان دورًا حاسمًا في إثبات الأضرار، موضحًا أنه إذا أصبح الجزء المتبقي غير صالح للبناء وفق الاشتراطات المقررة، أو تأثرت إمكانية الوصول إليه، فينبغي توثيق ذلك وبيان نتائجه. وأضاف أن المطالبة تكون أقوى عندما تُدعم بالأرقام والمخططات والوقائع التي تتيح للجهة المختصة التحقق من طبيعة الضرر وحجمه.

وقال إنَّ عدالة التعويض تتحقق عندما يعكس التقدير واقع العقار وظروفه، ويعالج الأضرار التي يوجب القانون جبرها، دون إغفال حق المالك أو تحميل المال العام مطالبات لا يسندها دليل.

وحول فاعلية آليات التظلم والخيارات القانونية المتاحة للمالك، أوضح الجهوري أن وجود مسار للتظلم يمثل ضمانة مُهمة، إلا أنَّ فاعليته ترتبط بجودة دراسة الاعتراض وسرعة البت فيه وقدرة الجهة المختصة على تصحيح الخطأ متى ثبت، مشيرًا إلى أن تعزيز الثقة يقتضي ألا يقتصر الأمر على إخطار المالك بقبول اعتراضه أو رفضه، بل أن يكون على علم بكيفية التعامل مع أسبابه ومستنداته.

وبيّن أن اللائحة التنفيذية فرّقت بين التظلم من بيانات الحصر، الذي يقدم إلى لجنة الحصر والتثمين، والتظلم من قرارات التثمين، الذي يقدم إلى لجنة التظلمات، وحددت المادة (22) مدة ثلاثين يومًا من تاريخ العلم للتقدم بالتظلم، مرفقًا بالبيانات والمستندات المؤيدة له

وأضاف أن المادة (23) حددت مدة ثلاثين يومًا للبت في التظلم من تاريخ تقديمه مستوفيًا البيانات والمستندات المطلوبة، ويُعد مضي هذه المدة دون رد رفضًا له، كما يجب إخطار صاحب الشأن بنتيجة التظلم خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ صدور القرار.

ونصح الجهوري ملاك الأراضي بألا يعتمدوا على المراجعات الشفهية وحدها، وألا يؤخروا تقديم تظلماتهم انتظارًا لوعود بإعادة النظر، مؤكدًا أهمية تحديد موضع الاعتراض بدقة، سواء تعلق بإغفال مساحة أو منشأة، أو استخدام بيانات غير صحيحة، أو عدم مراعاة القيود التي ترتبت على المشروع عند تقييم الجزء المتبقي، مع إرفاق المستندات التي تثبت ذلك والاحتفاظ بما يؤكد تقديم التظلم وتاريخه.

وأشار إلى أن المادة (17) من قانون نزع الملكية تقرر ضمانة مهمة تتمثل في أن التظلم لا يحول دون حصول صاحب الشأن على التعويض المستحق، مؤكدًا أنه لا ينبغي فهم الاعتراض على التقدير باعتباره مانعًا من تسلم التعويض وفق أحكام القانون.

وأوضح أنه في حال عدم معالجة أسباب الاعتراض، يمكن اللجوء إلى الدائرة الإدارية المختصة لمراجعة القرار الإداري المتعلق بالتثمين، والمطالبة بالتعويض بحسب طبيعة النزاع وشروطه، وذلك وفق أحكام قانون الإجراءات الإدارية، الذي حل محل قانون محكمة القضاء الإداري بموجب المرسوم السلطاني رقم 35/2022.

وشدد على ضرورة التمييز بين ميعاد التظلم وميعاد إقامة الدعوى، موضحًا أن المادة (9) من قانون الإجراءات الإدارية تنظم ميعاد رفع دعوى مراجعة القرار، ومن ذلك ستون يومًا من الإخطار بنتيجة التظلم أو من انقضاء مدة البت فيه دون إجابة، وفق الحالة، محذرًا من تعميم هذا الميعاد على كل مطالبة بالتعويض دون النظر إلى تكييفها القانوني. كما أكد أن مراجعة قرار التثمين تختلف عن الطعن في المرسوم السلطاني ذاته، الذي يخرج عن نطاق الاختصاص المقرر في هذا الشأن.

وأكد الجهوري على أن تطوير التطبيق العملي يتطلب تزويد المالك ببيان واضح لعناصر التثمين، وإيضاح أثر المشروع على الجزء المتبقي من العقار، وتسبيب الرد على اعتراضاته، مشيرًا إلى أن وضوح الإجراءات يسهم في تسوية الخلافات مبكرًا، ويحفظ للمالك شعوره بالإنصاف، ويدعم تنفيذ المشروعات في بيئة قائمة على الثقة واحترام الحقوق.

من جانبه قال حسن الرقيشي رئيس الجمعية العقارية العمانية، إنَّ ملف نزع الملكية واستقطاع الأراضي يواجه تحديين أساسيين من واقع التواصل مع الملاك، يتمثلان في طول المدة التي قد تستغرقها إجراءات الحصر والتثمين والفصل في التظلمات، إلى جانب عدم وضوح أثر الاستقطاع على قيمة الجزء المتبقي من الأرض في بعض الحالات. وأوضح أن المالك قد يجد نفسه، خلال هذه الفترة، غير قادر على التصرف في عقاره أو التخطيط للانتفاع به، الأمر الذي قد ينعكس على مصالحه واستقراره، فضلًا عن تأثيره في ثقة المتعاملين في السوق العقاري.

وأضاف أن الجهود الحكومية المبذولة لتطوير الأطر المنظمة لهذا الملف وتحسين إجراءاته محل تقدير، مشيرًا إلى أن مواصلة هذا التطوير، من خلال تحديد مدد إجرائية واضحة وإحاطة المالك بمراحل معاملته ونتائجها، من شأنها الحد من التأخير وتعزيز الثقة. وأكد أن تحقيق المصلحة العامة لا يتعارض مع حفظ حقوق الملاك، بل إن ضمان حقوقهم في الوقت والإجراءات والتعويض يمثل جزءًا أساسيًا من تحقيق تلك المصلحة.

وبيّن الرقيشي أن القيمة السوقية للأرض تمثل عنصرًا أساسيًا في عملية التقييم، لكنها لا تكفي وحدها للحكم على عدالة التعويض، إذ ينبغي أن يراعي التعويض المجزي القيمة الفعلية للعقار وموقعه واستعماله، وما قد يلحق به من أضرار أو تكاليف، فضلًا عن الأثر الذي يحدثه الاستقطاع في الجزء المتبقي من الأرض، سواء من خلال تقليص صلاحيته للبناء أو الاستثمار، أو إضعاف إمكانية الوصول إليه، أو جعل الانتفاع به متعذرًا.

وأشار إلى أن اللائحة التنفيذية لقانون نزع الملكية تضمنت مراعاة تكاليف إصلاح الجزء المتبقي من العقار، والتعويض عن المباني والمنشآت والمزروعات في الجزء غير المنزوع إذا أصبحت غير قابلة للانتفاع، معتبرًا أن هذا التوجه مهم، وأن الأهمية تكمن في انعكاسه بوضوح على التقييم العملي لكل حالة، استنادًا إلى المعاينة الفنية والبيانات الموثقة.

وفيما يتعلق بتطوير آليات التثمين والاعتراض، اقترح الرقيشي إنشاء لجنة فنية محايدة تتولى مراجعة التثمين والفصل النهائي في القيمة التقديرية، على أن تضم خبراء تقييم عقاري معتمدين ترشحهم الجمعية العقارية العُمانية، ومختصين من وزارة العدل والشؤون القانونية، بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية. وأوضح أن عمل اللجنة ينبغي أن يستند إلى معايير معلنة، مع إتاحة المجال أمام المالك للاطلاع على تقرير التقييم والأسس التي احتُسب التعويض بناءً عليها، بما يشمل أثر الاستقطاع على بقية العقار.

وأكد أهمية تحديد مدد زمنية واضحة لإجراءات الحصر والتقييم والبت في الاعتراضات، وإخطار المالك بمستجدات معاملته، مع توثيق أسباب القرار النهائي. ولفت إلى أن وجود مسار فني موحد وواضح من شأنه الحد من تفاوت التقديرات واختصار الوقت، بما يعزز عدالة التعويض وثقة المواطنين، مع ضمان استمرار تنفيذ المشروعات ذات النفع العام.