الأربعاء, 21 نوفمبر 2018

خبر : مختصون: لا تأثير واضح لتراجع النفط على سوق العقارات حاليا.. وخطط الحكومة تحدد أداء القطاع مستقبلا

الأحد 25 أكتوبر 2015 12:48 ص بتوقيت مسقط

استبعدوا تكرار التراجع الكبير في الأسعار على غرار أزمة 2008.. وأنظمة التمويل تسهم بدور إيجابي

الإسماعيلي: ارتفاع وهبوط الأسعار يضر المستثمر لا المواطن العادي

الغساني: الطلب على الوحدات السكنية مرهون بخلق وظائف جديدة تساعد الشباب على الاستقرار

سلطان: الاستثمارات العقارية حاليا "الأكثر أمنا" مع تذبذب البورصات وهبوط السلع

 

تذبذب الأسعار مرتبط بالعرض والطلب.. وتأثيرات تراجع النفط غير مباشرة

الرؤية- أحمد الجهوري

أكد عقاريون أن سوق العقارات لا يواجه في الوقت الحالي أي تأثيرات سلبية نتيجة لتراجع أسعار النفط وتذبذب البورصات العالمية، وما يلوح في الأفق من أزمة اقتصادية جديدة، مشيرين إلى أن خطط الحكومة في المقابل ستحدد طبيعة أداء القطاع خلال الفترة المقبلة، لاسيما مع إعلان تفاصيل الموازنة الجديدة.

وقالوا إنّ المشروعات الحكومية تؤثر بشكل واضح على أداء القطاع وشركات العقارات، وكذلك الحال إذا ما تمّ فرض ضرائب جديدة أو رفع الدعم عن المحروقات، موضحين أنّ هذه العوامل مجتمعة تؤثر بقوة في أداء القطاع.

 

وقال فهد الإسماعيلي الرئيس التنفيذي لشركة تبيان للعقارات إن من الطبيعي تأثر معظم القطاعات الاقتصادية بانخفاض أسعار النفط، وكل ما تحتويه هذه القطاعات من منشآت أو دوائر أو خدمات وغيرها سوف تنخفض، باستثناء قطاع بيع التجزئة والذي سوف يحافظ على مستواه لأن هذا القطاع يلامس بشكل مباشر حاجة المستهلك يوميًا، كما أن الشباب يمثلون الشريحة الأكبر من سكان السلطنة، وهي فئة تهتم بالشراء والتسوق ولن تتوقف.

ويرى الإسماعيلي أن السوق العقاري لم تنخفض أسعاره الى الآن، ونحن كعقاريين نستشعر التأثر السلبي للعقارات عندما يكون المعروض من الأراضي المميزة مستمر لفترات طويلة دون إقبال، سواء كانت تجارية أو سكنية، وهو أمر يظهر عادة على فترات متباعدة، ومع استمرار عرض العقار لفترة طويلة ندرك أن الخطر بات محدقًا، ويعكس ذلك أن هناك تخوفاً في السوق وأن الناس بدأت تحافظ على النقد أكثر من الأصل. وإشار إلى أن وجود النقد والسيولة مع الشخص يشعره بالأمان أكثر لو كان محافظاً على أصول، لاسيما وأن العملة العمانية لا تزال قوية.

وتابع الإسماعيلي أن هناك أمرين مهمين لدى البعض حاليًا؛ أولهما ترقب السوق الى ما سيصل إليه، والأمر الآخر المخاوف التي قد تكون موجودة لدى البعض والخوف من نزول السوق أو انهياره، خاصة وأن أزمة 2008 ليست ببعيدة، وتزامنت مع التأثر بالأزمات الاقتصادية حول العالم؟ وأوضح أنه يتعين على الجميع دراسة الوضع الحالي جيدا، وإدراك أن ما نشهده الآن مختلف تماما عما حدث في عام 2008 إبان الأزمة المالية العالمية، حيث اشتعل فتيل الأزمة من الرهون العقارية في أمريكا وتأثرحينها الدولار الأمريكي، وكان من الطبيعي أن تتأثر السلطنة لارتباط الريال العماني بالدولار الأمريكي. وأوضح أن الاقتصاد الأمريكي قوي وكذلك البورصة الأمريكية، وهذا ما يجعل سعر الدولارجيدا حاليا، وهذا ما يجب أن ينعكس علينا بأن يكون اقتصادنا قوياً، لكن تبقى المشلكة القائمة لدينا هي اعتمادنا الدائم على النفط كمصدر دخل وحيد، وانخفاضه قد يضعنا أمام أزمة لا نستطيع الخروج منها بسهولة، وسوف نستمر في هذه التحديات بين فترة وأخرى، لاسيما إذا انخفض كذلك إنتاج النفط مستقبلا.

وأوضح أن الحكومة ينبغي أن تلتفت بجدية الى تنويع مصادر الدخل، وأول ما يجب العمل به هو جذب الاستثمار الأجنبي، لكن في المقابل فإن جذب الاستثمار يواجه صعوبات في الإجراءات والتجهيز والبيروقراطية، وقوانين التعمين، وهو ما بات منفرا لهذه الاستثمارات. وشدد على أهمية إدراك أن العقار يعد قطاعًا رئيسيًا مرتبطاً بجميع القطاعات الأخرى.

نصيحة عقارية

ويرى الإسماعيلي أن انخفاض أسعار العقار بعد ارتفاعه، أمر صحي، لأنهسوف يخلق مجموعة من المشترين الجدد في السوق،وسوف تنتعش المكاتب العقارية وتزيد من عدد المعاملات التي تنجزها، بالإضافة إلى انعكاسها الطبيعي ومردودها الجيد من رسوم عن البيع والشراء والرهن لدى وزارة الإسكان.

وأوضح أن التخوف من البيع أو الشراء لا يرتبط بالجميع، لكن فقط هو أمر قائم لدى المضاربين تحديدا أو المستثمرين،موجها النصح لمن يبحث عن أرض للسكن في مكان ما، ان يشتري ولا يتردد حتى وإن كان سعرها أعلى من سعر السوق، ولا ينظر إلى وضع السوق المستقبلي وعما إذا كان سيرتفع أم ينخفض،حتى لا يخسر الفرص المعروض. وقال إنّه في حالة أن وجد شخص ما قطعة أرض مزودة بجميع الخدمات وتتوافر فيها الشروط المناسبة له، من حيث الموقع والخيارات الأخرى التي يهتم ويبحث عنها من الأساس، فليشتريها ولا يتردد، لاسيما وإن كان منزل العمر وليس للاستثمار.

لكنه أوضح أنه في حالة شراء أرض تجارية أو سكنية على أساس الاستثمار ببناء توين فيلا وبيعها أو بناء بناية لتأجيرها أو بيعها، فإن الوضع هنا يختلف حيث إنّ المستثمرين في فترة ترقب للسوق، خشية تراجع الأسعار خلال الفترة المقبلة.

وتابع أن أسعار الأراضي السكنية في جميع الأحوال لا ترتفع عبثاً،لأن العقار السكني مرتبط بشكل مُباشر بأنظمة التمويل، فليس بالإمكان أن يرتفع العقار السكني عشوائياً لأن المطور العقاري أو المستثمر يسعى عند بنائه الشقة أو الفيلا أو حتى المجمع السكني إلى بيعها، وفي حقيقة الأمر قد يصل إلى أكثر من 95% من المشترين يشترون عن طريق التمويل، وهذا التمويل من الطبيعي أن يكون له حدود وسقف معين. وأوضح أن هناك حالة واحدة فقط تؤدي الى ارتفاع الأسعار بمنطقة معينة، ألا وهو اكتمال الخدمات العامة بها، بالإضافة إلى قلة المعروض، وهذا ما يؤدي كذلك الى انتعاش مناطق جديدة. وبين أنه قبل 10 سنوات كان توجه الناس إلى منطقة الموالح وبعدها إلى الخوض ومن ثم إلى المعبيلة والآن التداول يوجد كذلك في حلبان والفليج، وهذا مؤشر على أن المدن والعمران في توسع مستمر، مع الإدراك بأن الأسعار يجب أن تبقى في محيط يسمح للبنوك بتقديم التمويل لمن يسعى لشراء عقار، وفي نطاق يسمح كذلك بتحقيق الفائدة للمطورين.

واستبعد الإسماعيلي أن يتراجع سعر أرض ما من 50 ألف إلى 30 ألف ريال، خلال الفترة القادمة وبالتحديد خلال 6 أشهر القادمة، وربما في عام 2016، عندما تفصح الحكومة عن مصروفاتها وموازنتها، وحينها سوف يتضح الكثير من الأمور، وخصوصا فيما يتعلقبرفع الدعم،والذيفي حال تطبيقه فإنه بلا شك سوف يؤثر على الاقتصاد بشكل عام وتأثيره سوف يتجلى في القطاعات المختلفة. وأوضح أن عامي 2016 و2017 سيكونان أصعب الأعوام على الاقتصاد الوطني،ويجب على الجميع أن يتحلى بالحذر في مصروفاته، لا سيما مع عدم وجود مؤشرات على احتمالية عودة أسعار النفط إلى مستويات مرتفعة.

المرحلة المقبلة

وقال المهندس محمد بن أبوبكر الغساني الرئيس التنفيذي لشركة جلوري العقارية إنّ الصورة بما لم تتضح إلى الآن، وخاصة فيما يتعلق بالسوق العقاري خلال المرحلة المقبلة، وبالتحديد في عام 2016، وهذا الغموض قائم حتى إعلان الموازنة العامة للسلطنة للعام الجديد، والتي سيتم من خلالها التعرف على حجم الإنفاق والإيرادات المتوقعة، ومناقشة المشاريع الجديدة والضرائب إن وجدت، والتي جميعها سوف تؤثر بلا شك على العقار، والذي حاله كحال أي قطاع آخر يتأثر بأسعار النفط والمشروعات الحكومية،ولكن هناك شيئاً أساسياً ولا يستطيع أحد أن يختلف عليه بأن الطلب على العقار السكني لن يتأثر وأنّ الطلب عليه في تزايد مستمر إلى الآن، ولعل تأثره- إن وجد- سيكون في حالة عدم خلق وظائف جديدة بالقطاعين العام والخاص، وفي حالة توفر وظائف جديدة فإنّ الطلب على العقار السكني سوف يستمر، أمافي حالة غيابها فمن الطبيعي سينتج عنه بعض الركود في الطلب على الشقق السكنية.

وأوضح الغساني أن السوق يحتاج خلال الفترة المقبلة إلى الصحوة في القطاعات المختلفة، والتي من أهمها السياحة والتي بوجودها تنتعش أغلب القطاعات، كما أنها تخلق فرص عمل جيدة، وتمثل عاملاً مساندًا وبشكل جيد على استقرار أسعار العقار وحجم العرض والطلب عليه.

وبالحديث عن وضع السوق حاليا، قال الغساني إن السوق لا يزال في وضعه الطبيعي حاليا ولا نلاحظ عليه أي تأثير، كما أن وتيرة البناء لا تزال مستمرة، لكن هناك مشكلة حقيقية تتمثل في إغراق السوق بالوحدات، حيث إن شركات التطوير العقاري تعمل بدون ضوابط، فتجد منطقة معينة تحتاج الى 3000 وحدة سكنية، وتجد أن المطورين وبالتحديد الأفراد يقومون بإغراق السوق بالوحدات السكنية الى أن تصل أضعاف حاجة المنطقة، ويحدث بذلك فائضاً بالسوق. وأوضح أنه من الملاحظ كثرة المعروض الذي سوف يؤدي الى انخفاض في أسعار إيجارات الشقق والمكاتب خلال الفترة المقبلة، مشيرا إلى أنه حتى يصل السوق الى مرحلة التوازن بين العرض والطلب، فإنه يحتاج الى فترة من الزمن، وهذا أمر غير مرتبط بانخفاض أسعار النفط.

ترقب السوق

وتابع الغساني: "نحن كمطورين عقاريين على علم بأن كثيرا من الشباب في حالة ترقب للسوق ولا يغامرون بالشراء والبيع إلىأن تتضح الصورة، وفي المقابل يجب أن يعلم الجميع أن ما حدث في عام 2008 مختلف عن ما يجري الآن؛حيث عانى السوق آنذاك من المضاربات والمزايدة في أسعار الأراضي دون أي مبرر اقتصادي أو اجتماعي، لذا كان من الطبيعي جدا أن يحدث الانهيار، لأن ارتفاع أسعار بعض الأراضي وصل إلى 400% وسقطت بعدها الأسعار إلى أن وصلت إلى أسعارها الحقيقية والطبيعية". واستبعد الغساني خلال هذه الفترة أن تنخفض الأسعار مثلما حدث بعام 2008، مؤكدا أن الوضع الحالي مختلف عما حدث ذلك العام،وكلمة الحق تقال بأن المجتمع أصبح أكثر نضجا ومعرفة بما يدور حوله.

لكن الغساني أشار إلى غياب الضوابط وآلية تنظيم العرض والطلب، موضحاً أنه إذا بلغ السوق مرحلة الإغراق فسوف يكون الضرر على الجميع، ومثال على ذلك ما حدث في عام 2002، عندما زاد الطلب على استئجار المكاتب، وفي المقابل قام المطورون ببناء المكاتب، لكن ما حدث هو أن معظم الشركات استأجرت الشقق السكنية والفلل وحولتها الى مكاتب إدارية،وطالبنا البلدية باتخاذ إجراءات توقف استئجار المكاتب بتلك الشقق والفلل السكنية، وهناك مئات الآلاف من الأمتار المربعة للشركات مقامة في الفيلل، رغم عدم جواز ذلك.

وشدد الغساني على أنه آن الآوان لوضع القوانين والتشريعات الصارمة لضبط العرض والطلب، لاسيما وأن السوق العقاري في السلطنة يعتبر صغيرا، واذا تأثر القطاع العقاري فمن الطبيعي أن تتأثر قطاعات أخرى ومنها البنوك وشركات المقاولات وشركات مواد البناء وغيرها من الشركات المرتبطة بالعقار.

قطاع آمن

وفي المقابل، قال رائد مقبول سلطان الرئيس التنفيذي لشركة المرجان للتنمية إنه من الطبيعي أن يؤدي انخفاض سعر النفط الى تراجع إنفاق الدولة،مما ينتج عنه هبوط في حجم المشروعات وبعض الاستثمارات. وأضاف أنه في حالة ارتباط هذه الاستثمارات بالعقار، فمن الطبيعي أن يهبط الطلب على بعض المشاريعالعقارية. وأوضح أن المخرج من هذه الإشكالية هو التوسع في تنويع مصادر الدخل، ومنها التركيز على القطاع السياحي، الذي بدوره سيسهم في رفد القطاع العقاري بمزيد من الاستثمارات.

ومضى قائلا إنه في ظل تذبذب سوق مسقط للأوراق المالية وانخفاض أسعار الذهب، يبقى القطاع العقاري هو القطاع الآمن، ويعد الاستثمار فيه الأكثر ثباتا من الأسواق الأخرى، فالتحركات في القيمة بطيئة بالمقارنة مع سوق الأسهم فيستطيع المستثمر موازنة استثماراته بين الثابتة والمتحركة ولكن سوق الأسهم يتمتع بسيولة أكبر بكثير من سوق العقار، فإذا تحرك الاقتصاد في جهة معينة، سوف يتحرك الاستثمار في الأسهم بشكل أسرع.

وقال إنّ الذهب يتبع مستثمرين وأسواق عالمية كبيرة منها الدول الكبرى،ويجب على من يستثمر في الذهب فهم التطورات الاقتصادية والسياسية العالمية، ولذلك يعد الاستثمار فيه مشوباً بالكثير من المخاطر، وقد تكون المخاطرة عالية إذا لم يفهم المستثمر تحركات الكبار. ونصح سلطان المستثمرين ومن يهتم بالبيع أو الشراء، بأن يعي حجم المخاطر، التي تتحكم في مقدرته على الشراء أو على احتساب ربحه أو البيع.