الثلاثاء, 25 سبتمبر 2018

خبر : مختصون: "المنازل الجاهزة" تحقق مكاسب كبيرة مع تنامي الطلب.. و"التشطيبات التجارية" بمقدمة السلبيات

الأحد 06 سبتمبر 2015 02:46 ص بتوقيت مسقط

السالمي: السوق العقاري يستوعب المزيد من الوحدات لمواجهة الطلب المرتفع

الجديدي:الجدوى الاقتصادية وراء توجه العقاريين إلى "الوحدات الجاهزة"

الغافري: الشباب يفضل "الجاهز" رغم ارتفاع سعره

السعدي:"تسليم المفتاح" ظاهرة إيجابية تدعم نمو سوق العقارات

الناعبي: التسهيلات البنكيةتزيد من ثقافة شراء الوحدات الجاهزة

الرؤية- أحمد الجهوري- محمد الصبحي

أجمع مختصون على أنّ التوجه الحالي لعدد من الشباب إلى الاستثمار في "المنازل الجاهزة" يحقق مكاسب كبيرة في ظل تنامي الطلب على هذا النوع من العقارات، لكنهم أشاروا إلى وجود عدد من السلبيات في هذا الجانب، وفي مقدمتها عدم كفاءة التشطيبات النهائية للوحدة العقارية، باعتبار أنّها تتم على أسس "تجارية".

وأكد مختصون لـ"الرؤية" أن خيار الحصول على فيلا مستقلة أفضل من شراء شقة جاهزة، والتي بالعادة لا تتوافر فيهاالخصوصية التي تتناسب مع الأسر العمانية، موضحين أنه مع توفر الفيلل المعروضة للبيع أصبح لدى العملاء خيارات متنوعة، تتيح إمكانية البحث عن الوحدة المناسبة مع إمكانياتهم المادية.

وأضافوا أن من مميزات العقارات الجاهزة أن المشتري يتفادى التعقيدات الإدارية والإجراءات البيروقراطية الخاصة ببناء المنزل، سواء ما يتعلق بالإباحات، أوالتخطيط برسم الخرائط من المكاتب الاستشارية، وكذلك عناء البحث عن المقاول لتنفيذ المشروع في فترته المحددة وبجودة عالية.

وقال العقاري محمود السالمي: "انتشرت مؤخرا تجارة شراء الأرض وإعمارها بفيلا أو بتوين فيلا وعرضها للبيع بعد ذلك، وتعد هذه العملية مربحة وذات جدوى اقتصادية للطرفين؛ البائع والمشتري، في ظل ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، حيث إن شراء فيلا في مشروع توين فيلا يساعد على تخفيض تكلفة الحصول على البيت، والتي تكون بالعادة مساحة الأرض في حدود 300 متر، كما أنها تعزز استغلال الأراضي البيضاء المنتشرة بضواحي مسقط وبالتحديد في العامرات والمعبيلة". وأضاف أنّه على بالرغم من كل عمل، فإنّ هناك تحديات تواجه القائمين على بناء الفيلل، وهي الموافقات المطلوبة من الجهات المختصة واعتماد الخرائط، بالإضافة إلى الحصول على المقاول الملتزم، الذي يدير العمل وينجزه وفق الشروط المتفق عليها بين الطرفين، مشيرا إلى أن هذه الإجراءات ساهمت في رفع الأسعار نسبيا عند البيع؛ لكنها أيضا دفعت الزبائن إلى الابتعاد عنها والبحث عن فيلا جاهزة.

وتابع أنه يتعين على الزبون (العميل- المشتري) عند البحث عن فيلا أن يركز على نقاط مهمة وهي جودة التشطيبات، والتوصيلات الكهربائية والصحية، لكي يتفادى المشاكل المستقبلية، لافتاً إلى أنالمتابع للمواقع الإلكترونية المعنية بالبيع والتسويق للبيوت والفيلل الجاهزة، سيجد الكم الهائل من المعروض والتي تختلف فيها الأسعار ومساحة البناء. ومضى قائلاً: "بات لدى الزبون العديد من الخيارات التي يستطيع من خلالها شراء الفيلا وفق إمكانياته، كما أن البنوك الإسلامية ساهمت كثيرا في انتعاش سوق العقار الجاهز، والتي أصبحت تتنافس فيما بينهابالعروض الجذابة وبتقديم الخدمات ونسبة الأرباح الأفضل للزبون".

ونصح السالمي العملاء بامتلاك فيلا جاهزة وبالتحديد من لا يملك من الأساس مسكن باسمه، وإنما يعيش في وحدة بالإيجار الشهري، والتي تعتبر نوعا ما غالية وبالتحديد بمحافظة مسقط والتي يتراوح فيها سعر الشقة المكونة من 3 غرف من 300 ريال وأكثر، بمعدل 3600 ريال سنويًا،وهو الأمر الذي يدفع الشباب لاسيما حديثي الزواج إلى شراء شقة أو فيلا جاهزة، ويقوم بتقسيط سعرها للبنك عوضاًعن دفع إيجار شهري للمالك.

وأوضح أن العقاريين يسعودن دائمًا عند الشروع في بناء أي فيلا للبيع أن تتمتع بالجودة اللازمة، لأن السوق العقاري حاله حال أي سوق آخر يعتمد على السمعة الطيبة والترويج الحسن،لذلك نكون دائماً دقيقين في اختيار المواد الصحية والكهربائية بعناية فائقة، لكي لا يتضرر بعدها المالك في إصلاحات قد تكلفه الكثير. وأضاف: "نحرص على اطلاع المشتري على جميع الفواتير التي تثبت المواد المستخدمة في البناء ليكون على دراية تامة بتفاصيل منزله، وبالرغم من تعدد الفيلل المعروضة للبيع، نجد أن السوق يستوعب ذلك العدد لتزايد المهتمين بشراء الفيلل الجاهزة والتي تتراوح بالعادة مساحتها ما بين 250 إلى 300 متر بحكم أسعارها التي تتناسب مع إمكانيات الشباب".

جدوى اقتصادية مربحة

وقال العقاري أحمد الجديدي- وهو أحد تجار بناء وبيع العقارات الجاهزة: " بناء العقار الجاهز ليس أمرا سهلا، إنما يتطلب الكثير من الصبر والتحمل، وذلك ابتداء من اختيار الموقع الجيد للأرض إلى رصد المبالغ النقدية لمتطلبات البناء والمقاول، حيث إنّ المستثمريقوم بتجميد مبالغه إلى فترة قد تصل إلى عامين إلى أن يجهز العقار ومن ثم يحصل على المشتري وإنجاز المعاملات البنكية والتي تتأخر أحيانا إلى استلام المبالغ كاملة". وأضاف أن عامل الوقت من أهمالعوامل التينعاني منها؛ حيثانشغالنا بمتابعة سير أعمال المقاول والمتابعة مع الاستشاري تستنزف الكثير من الوقت والجهد، لكن بالرغم من تلك الظروف نلاحظ أن الشباب أصحاب رؤوس الأموال اتجهوا بشكل كبير إلى هذه التجارة، لإيمانهمبالجدوىالاقتصاديةالتي قد يجنونها من ممارسة مثل هذه التجارة، ولثقة العديد من الشباب بأن العقارات هي من أنجح التجارات في ظل انخفاض أسعار النفط وانخفاض سعر الذهب وتذبذب أسواق المال العالمية.

وفيما يتعلق بجودة البناء.. أكد الجديدي أن الخيارات مفتوحة أمام الزبونليدقق في أيفيلا ينوي شراءها، والتعرفعلى جودة الموادالصحية وطريقة تركيبها،مشيراً إلى أن تعدد العقارات الجاهزة أمر إيجابي أمام المهتمين بشراء العقار من حيث اختيار الموقع والسعر الذي يتناسب مع قدراتهم. وعن نتائج القيام بمثل هذه الخطوة.. أشار الجديدي إلى استفادة الكثيرين من هذا المجال للهروب من دفع الإيجارات لعقار غير مملوك، في مقابل دفع قسط شهري نظير امتلاك العقار في نهاية المطاف بعد سنوات قليلة،وهذا التوجه خفف الطلب الزائد على العقارات المستأجرة كما أنه أنعش سوق العقار المباع.

وبالحديث عن جودة العقارات الجاهزة.. قال إن المسألة غير قابلة للقياس، ويخطئ من يظن ذلك، مشيرًا إلى أن السوق يحتوي على الممتاز والجيد والسيئ، ولكن الكثيرين يحذرون من العقارات المنشأة لأجل البيع، إلا أنّذلك لا ينفي توفر العقارات ذات الجودة العالية،وهذه التجارة ساهمت في إنعاش سوق البيع والشراء للعقارات الجاهزة، وخاصة مع انتشار البنوك الإسلامية، فإنّالكثيريناتجهوا لهذا الجانب هربًا من الاستئجار بالتحديد في محافظة مسقط.

جودة التشطيبات

وقال مالك الغافري إنّأهم أسباب شراء الشباب للبيوت الجاهزة هو عدم حصول الكثير من الشباب على الأرض وبالتحديد في محافظة مسقط، وذلك بسبب تأخر وزارة الإسكان في توزيع الأراضي مما يدفع بالشباب وبالتحديد حديثي الزواج إلى البحث عن شقة يقيم فيها إلى أن يحصل على الأرض ويقوم ببنائها،كما أن بعض الشباب يضطرون إلى البحث عن مسكن مستقل جاهز. وأضاف أن الشاب في مقتبل مشوار حياتهالعملية لا تسمح الظروف له بشراء منزل من راتبه،مما يدفعه إلى الاتجاه إلى البنوك وخاصة الإسلاميةللحصول على القرض الإسكاني، مشيرا إلى أن البنوك الإسلامية ساهمت في انتعاش شراء الفيلل والمنازل الجاهزة، وذلك مع توافر التسهيلات التي تقدمها هذه المؤسسات المصرفية والتي تتنافس فيمابينها لجذب الزبائن، وأصبحت أحد الحلول الجاذبة في ظل تأخر بنك الإسكان العماني في إنجاز القرض والتي تصل إلى 3 سنوات من تقديم المعاملة.

وأكد أن العديد من الشبابوبالتحديد في المحافظات الأخرى غير محافظة مسقط، اعتادوا على بناء ملحق صغير بجوار بيت الأسرة عند إقدامهم على الزواج، ويعرفون جيدًا صعوبة الإجراءات والموافقات التي يجب أن تعتمد من وزارة الإسكان أو البلدية أو وزارة الزراعة قبل الشروع في البناء،وهو ما يدفع الشباب إلى التفكير جيدا حينها في شراء العقار الجاهز لكي لا يعاني بين أروقة المؤسسات الحكومية.

وأضاف الغافري: "ربما شراء بيت جاهز يكبد الشاب مبالغ باهظة، لكنه يعجل في استقراره الاجتماعي والأسري، غير أنه من الصعب أن يجد الشاب بيتا جاهزا للشراء بالقرب من أسرته، وهذا عامل أساسي وفقاً لطبيعة الثقافة الاجتماعية في السلطنة، ما يعني أن الشاب قد يجد صعوبة -غالبا- في تربية الأبناء دون وجود دعم الأسرة الممتدة، كما يقلل الارتباطات الاجتماعية بين الشاب والمجتمع الجديد الذي اشترى وسطهم العقار الذي جمع فيه عائلته.

وحول جودة البناء من حيث المواد المستخدمة.. يؤكد الغافري أن العديد من المستثمرين والمهتمين ببناء المنازل والفيلل الجاهزة، لا يهتمون كثيرا بجودة المواد الصحية والكهربائية، بهدف الحصولعلى أكبر قدر من الربحية، وفي المقابلهناك آخرونيراعون جودة التشطيباتويقومون باختيارها بدقة، وعرضها أحياناً بسعر يتناسب مع جودة العمل.

مصداقية التجار

وقال وهب السعدي إنّ الشباب قد يتجه للعقار الجاهز كون عملية بناء المنزل تتطلب خطوات طويلة، تبدأ من تصميم خارطة للمنزل وفيها يحتار الشخص ماذا سيضع وماذا سيختار، وكذلك التصاريح التي يتم استخراجها من الهيئات الحكومية، وتستغرق وقتاً طويلا،أما أكثرالخطوات طولاً حينما يشرع الشخص في البناء ذاته؛ إذ إنّالأمر بحاجة للإشراف المباشر على العملية ومتابعةأعمال المقاول وشراء مستلزمات البناء، وبالتاليتوفير كثير من الوقت والجهد في ظل الارتباطات الوظيفية والاجتماعية. وتابع بالقول إن وفرة الخيارات في البيوت الجاهزة بمختلف المواصفات والأحجام والتي تقترب من أذواق الجميع، تزيح عن الشاب عناء البناء والانتظار.

وأضاف السعدي أن العقارات الجاهزة ظاهرة إيجابية أسهمت في نمو سوق العقارات، وتوفير سكن مناسب بصورة سريعة للشباب، لكن قد يؤدي ما سبق- ولغايات ربحية بحتة- أن يسلك المقاولون مسلكا يخل بجودة البناء، من خلالاستخداممواد مقلدة أو مواد غير التي تم الاتفاق عليها، واتخاذخطوات سريعة تضر بطريقة البناء، وما ذلك إلا لتسليم المشروع والبدء في مشاريع أخرى.

وحول جودة مواد البناء، أوضح السعدي أن الأمر يعتمدعلى مصداقية التجار في إظهار المواصفات الصحيحة والدقيقة لتلك المواد، وكذلك التزام المقاول باستخدام المواد المتفق عليها لأنّ السوق زاخر بكل مستويات الجودة للمواد من المقلدة وحتى ذات الجودة العالية.

وأشار إلى أن شراء العقارات الجاهزة بات أكثر يسرا في ظل وجود التمويل اللازم من خلال منافذ الصيرفة الإسلامية على تنوعها،وقديكون أحد الأسباب نظرا للتراكمية والروتين الذي يشوب طرق العمل في هذه الجهات أحيانا، لكن هناك مساعٍ لتطوير العمل وطرق استخراج المعاملات نأمل أن تشكل حلا بشرط التفاعل الإيجابي معها من قبل العنصر البشري (الموظف).

منافع وأضرار

فيما قال أحمد الناعبي إن شراء البيوت الجاهزة معاملة تدور بين النفع والضرر،يلجأ إليها الشباب كطريق مختصر متجنباالبحث عن الأرض وموقعها ثم المرور بالعديد من المعاملات كالإباحات وتراخيص البناء والمفاضلة بين المقاولين للبناء وإعداد الخرائط والمتابعة مع الاستشاري والخوض في دوامة كبيرة جداً من الخيارات في التأثيث وتوريد البيت بمعدات البناء.وعن النتائج المترتبة على شراء العقارات الجاهزة، قال إن النتائج تعتمد على مبدأ العرض والطلب، فمع زيادة الطلب يزايد العرض، والعكس صحيح، لكن الخوف أن تحدث زيادة في العرض مع تراجع في الطلب.

وتابع أن البيوتالجاهزة ربما تعاني من قلة الجودة، لكن جرى العرف بين بعض المقاولين على استخدام المواد ذات الجودة المتدنية ليتضاعف ربحهم عند بيع البيت،واصطلحوا على القول (بيتتجاري) أي أن الهدف منه البيع وليس السكن. غير أن النابعي توقع أن تحقق العقارات الجاهزة زخما إيجابيا في السوق، إذا أحيط ذلك بقيود صارمةيأتي في مقدمتها وضع معايير عالية للأمن والسلامة.

وأوضح النابعي أنّه يرفض اللجوء إلى القروض والاستدانة للحصول على منزل، وأنّه يفضل الانتظار حتى ادخار تكلفة بناء بيت، لكنه أشار إلى أن العروض التي تقدمها البنوك من أقساط مريحة ودفعات مقدمة بسيطة، ساهمت وبشكل كبير في توجه الشباب نحو شراء البيوت الجاهزة.